Für den Verkauf der eigenen Immobilie kann es viele Gründe geben. Unabhängig davon, welche Motive eine Rolle spielen, sollte jedoch klar sein, dass der Immobilienverkauf kein Alltagsgeschehen ist und besonders gut vorbereitet sein will. Entscheidungen müssen getroffen, Pläne geschmiedet und insbesondere Formvorschriften eingehalten werden. Tragen Sie alle verfügbaren Unterlagen zum Haus zusammen, bevor Sie das Haus anbieten: Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Aufstellungen über Reparaturen oder Nebenkosten. Käufer haben viele Fragen und die sollten Sie beantworten können.
Energieausweis ist Pflicht
Der gesetzlich vorgeschriebene Energienachweis ist durch den Bedarfsausweis oder den Verbrauchsausweis zu belegen. Um die Daten zu ermitteln, braucht es einige Kenntnisse und viele Recherchen. Hier geht es um Fragen wie die Deckenhöhe oder die Länge der Außenwände, das Baujahr, technische Gebäude- und Heizungsdaten sowie standardisierte Randbedingungen wie Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur. Damit soll die Frage beantwortet werden: Auf welchem technischen Niveau befindet sich die Immobilie überhaupt? Die Alternative zum Selbermachen: Einen Makler beauftragen.
Baulasten können teuer werden
Unter einer Baulast versteht man eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte, das Grundstück betreffende, Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Wenn Fragen zu Baulasten erst beim Notar auftauchen, kann es kompliziert und teuer für den Verkäufer werden. Das Problem mit den Baulasten beginnt bereits damit, dass oft niemand genau weiß, wo diese dokumentiert sind. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt, das bei der zuständigen Behörde hinterlegt ist und dort eingesehen werden kann. Im Notarvertrag muss der Verkäufer versichern, dass ihm keine Baulasten bekannt sind. Es wird dringend empfohlen, diesen Punkt eindeutig zu klären, um mit ruhigem Gewissen den Notarvertrag unterzeichnen zu können. Andernfalls drohen Schadenersatzansprüche.
Knackpunkt Preisgestaltung
Fehlende Fach- und Marktkenntnis privater Anbieter bei der Preisfestlegung führt meistens zu überhöhten Vorstellungen, die die Vermarktung in die Länge ziehen und am Ende sogar Geld kosten. Der Verkaufspreis sollte behutsam und treffend festgesetzt werden, der Spielraum ist eng, da die Gruppe der echten Interessenten viel kleiner ist, als es sich der Laie vorstellt. Spätere Preiskorrekturen sind problematisch, weil die Interessenten das lokale Angebot laufend beobachten und dann auf weitere Preissenkungen warten.
In der Regel zeigt die Erfahrung: Während Anbieter mit realistischem Angebotspreis und vorsichtigem Verhandlungsspielraum nur knapp unter dem Zielpreis und relativ schnell einen Käufer finden, landen die Anbieter mit „Aufschlag“ am Ende meist deutlich unter dem Marktwert und verkaufen auch erst nach einem deutlich längeren Zeitraum.
INFO
Vorbereitung des Verkaufs
– Baulasten vor dem Verkauf prüfen
– Halten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug bereit
– Vorsicht bei ungenauen Flächenangaben, das hat schon oft zu Schadensersatzklagen geführt
– Aktueller Grundriss mit allen Umbauten
– Fotos Ihrer Immobilie: Sorgen Sie für die richtige Beleuchtung und entfernen Sie persönliche Dinge
– Kleinigkeiten reparieren: Tropfende Wasserhähne, defekte Glühbirnen, Türen und Fenster prüfen
– Platz schaffen: Entrümpeln Sie Kellerräume, Dachboden und Garage
– Investieren Sie Zeit und Geld, um den ersten Eindruck Ihrer Immobilie zu verbessern
AUTOR
Autor Udo Grondowski ist Vorstand der VOBA Immobilien eG, der führenden Immobiliengesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken am Niederrhein
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