Ukrainekrieg, Inflation und Zinswende: In der jüngsten Vergangenheit gab es einige Entwicklungen, die die Börsen auf Talfahrt schickten. Investments in Aktien oder Publikumsfonds, die in Zeiten von Niedrig- und Negativzinsen für die Altersvorsorge quasi alternativlos waren, sind für den langfristigen Vermögensaufbau nur noch als ein Baustein im Depot geeignet. Anleihen werfen inzwischen zwar wieder Zinsen ab. Doch allein mit festverzinslichen Papieren lässt sich auch über Jahrzehnte kein auskömmliches Vermögen erzielen. Unternehmer, die genau dieses Ziel verfolgen, brauchen also weitere Anlagestrategien – und die lassen sich finden. Eine vernünftige Alternative bieten – wie der Name schon sagt – alternative Investmentfonds (AIF). Anders als übliche Publikumsfonds, ihrer rechtlichen Grundlage entsprechend OGAW-Fonds genannt, investieren AIF nicht in Aktien, Anleihen oder Geldmarktpapiere. Die alternativen Vehikel setzen stattdessen auf illiquide Sachwerte wie Immobilien, Infrastruktur oder Private Equity. Für solche Investments gibt es keine Börsen, an denen ein regelmäßiger Handel stattfindet.
Pluspunkt langfristige Kapitalbindung
Für Unternehmer, die Vermögen aufbauen möchten, hat genau das zwei Vorteile. Erstens lassen sich mit AIF auf die Dauer höhere und gleichmäßigere Renditen erzielen als mit OGAW-Vehikeln. Der Grund: Die Fonds investieren über viele Jahre in Sachwerte. Das langfristige Engagement lassen sich die institutionellen Investoren im Sinne ihrer Anleger natürlich gut vergüten. Renditen von acht Prozent oder mehr sind bei Private-Equity-Fonds daher keine Seltenheit.
Auch der zweite Pluspunkt ergibt sich aus der langfristigen Bindung. Wer in Einzeltitel oder OGAW-Fonds investiert, ist schnell dabei, seine Wertpapiere zu verkaufen, wenn es an den Börsen nach unten geht oder plötzlich Geld benötigt wird. Doch das ist bei AIF nicht so leicht möglich. Und Dabeibleiben zahlt sich in der Geldanlage in der Regel aus.
Alternative Investmentfonds stehen Anlegern in zwei Varianten zur Verfügung: als geschlossene oder offene Portfolios. Bei einem geschlossenen Vehikel wird bei Investoren zunächst Kapital für die Finanzierung bestimmter Projekte, etwa des Baus eines Windparks, eingesammelt. Ist die Investitionssumme erreicht, werden keine weiteren Anteile mehr ausgegeben. Ein offener AIF hingegen sucht immer wieder nach neuen Anlageobjekten, daher können Anleger auch stetig Fondsanteile erwerben. Geschlossene AIF sind für Privatinvestoren in verschiedenen Assetklassen erhältlich. Offene AIF gab es für diese Anlegergruppe lange Zeit lediglich als Immobilienfonds, seit Kurzem sind auch Infrastrukturvehikel verfügbar.
Die langfristige Kapitalbindung kann natürlich auch ein Nachteil sein. Wird das investierte Geld oder ein Teil davon plötzlich dringend benötigt, steht es nicht sofort zur Verfügung. Bei geschlossenen AIF gibt es überhaupt keine Rückgabemöglichkeiten für Fondsanteile. Offene alternative Investmentfonds sehen eine gesetzliche Haltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor. Das ist lang, wenn ein Unternehmer etwa dringend frisches Kapital für seine Firma benötigt.
Fondspolicen als Lösung
Wer die Vorteile alternativer Fondsvehikel nutzen, im äußersten Notfall aber dennoch die Möglichkeit haben möchte, an sein Geld zu kommen, kann einen anderen Weg wählen. Manche Versicherer bieten fondsgebundene Rentenversicherungen an, für die AIF gewählt werden können. So hat die Tochter der Bayerischen Lebensversicherung, die Pangaea Life, etwa einen offenen Immobilien- und einen Infrastrukturfonds, die Anleger in ihren Versicherungsmantel aufnehmen können.
Ein AIF in einer Police bringt zwar mehr Kosten, da zu den Gebühren für den Fonds auch die des Versicherers hinzukommen. Dafür können die Versicherungsnehmer ihre Police aber jederzeit zurückgeben und sich das Kapital auszahlen lassen. Eine gute Variante, die vernünftige Renditen, langfristige Bindung und flexible Ausstiegsmöglichkeiten kombiniert.
Doch es müssen nicht immer nur Fonds sein. Für den langfristigen Vermögensaufbau können Firmenchefs auch direkt in Immobilien investieren. Eine Immobilie ist nicht nur eine gute Absicherung für den Ruhestand, weil der Eigentümer sie im Alter selbst bewohnen kann. Wer das eigene Haus oder die Wohnung vermietet, kann vernünftige Renditen erzielen, geht ein geringeres Risiko ein als bei Kapitalmarktinvestments – und sichert sich auch noch Steuervorteile.
Nach zehn Jahren
steuerfrei verkaufen
Der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie sollte eine eingehende Analyse der finanziellen Möglichkeiten vorausgehen. Gut ist es, wenn für die Investition eigene Mittel von circa fünf bis zehn Prozent des Kauf- oder Baupreises zur Verfügung stehen. Der Löwenanteil wird dann über einen Immobilienkredit finanziert, den indirekt der Mieter zurückzahlt. Und: Wer Haus oder Wohnung zehn Jahre hält und erst dann mit Gewinn verkauft, darf den Wertzuwachs steuerfrei vereinnahmen. Andererseits verliert eine Immobilie mit der Zeit natürlich auch an Wert. Der Wertverzehr kann steuerlich abgeschrieben werden. Für diese Abschreibung sieht das Steuerrecht zwei Möglichkeiten vor: Wurde die Immobilie nach dem 31. Dezember 1924 hergestellt, gilt ein jährlicher Abschreibungsbetrag von zwei Prozent. Wurde das Gebäude vor diesem Datum errichtet, liegt die mögliche jährliche Abschreibung bei 2,5 Prozent.
Immobilie ist allerdings nicht gleich Immobilie. Für den Vermögensaufbau bieten sich mehrere Varianten an. So können Unternehmer zum Beispiel statt in einen Neubau in eine Bestandsimmobilie investieren. Dabei handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, bei der bereits alle Baumaßnahmen abgeschlossen sind und die meist schon bewohnt ist. Für eine Bestandsimmobilie ist weniger Kapital erforderlich als für einen Neubau. Das steigert die Rendite.
Wer sein Geld hingegen in eine Pflegeimmobilie fließen lässt, kann einen anderen Pluspunkt nutzen. Hier sichert eine Mietgarantie des Betreibers dem Eigentümer Einnahmen auch für den Fall zu, dass die Wohnung leersteht. Eine weitere Variante ist eine Denkmalimmobilie. Dabei handelt es sich um ein Gebäude, das aufgrund seiner historischen oder baulichen Bedeutung als ein besonders schützenswertes Gut eingestuft wird.
Die Denkmal-AfA
Investoren profitieren bei denkmalgeschützten Immobilen von der sogenannten Denkmal-AfA. Dieser Begriff steht für eine besonders hohe Abschreibung, die gute Steuerersparnisse mit sich bringt. Wer gleichzeitig als Kapitalanleger und als Vermieter auftritt, kann über die ersten acht Jahre nach einer meist nötigen Sanierung jährlich neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Für die Jahre neun bis zwölf lässt der Fiskus einen Abschreibungssatz von sieben Prozent gelten. Das Schöne daran: Da die Sanierungskosten im Schnitt 70 Prozent der Gesamtkosten ausmachen, lässt sich über die Steuerabschreibung die Rendite erhöhen.
Nicht zuletzt wären da noch Ferienimmobilien. Für Häuser oder Wohnungen, die Unternehmer an Urlaubsorten bauen oder erwerben und regelmäßig an Gäste vermieten, gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei Neubauten oder Bestandsimmobilien. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Gegend, in der sich Ferienhaus oder -wohnung befinden, nachhaltig attraktiv sein sollte.
Ist dies der Fall, haben Ferienimmobilen abgesehen von Renditeaspekten noch einen anderen Vorzug: Der Eigentümer kann sie zwischendurch auch selbst nutzen und an einem schönen Ort freie Zeit genießen – während die Börsen vielleicht gerade wieder einmal auf Talfahrt gehen.
Andrea Martens | redaktion@regiomanager.deAndrea Martens
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