Immobilienaktien zählen zu den Krisen-Gewinnern. So verzeichnete kein anderer DAX-Titel laut einer aktuellen Untersuchung von Block-Builders.de in den vergangenen sechs Monaten einen stärkeren Anstieg als die Aktie der Deutsche Wohnen. Dazu passen auch die Ergebnisse einer Studie von Interhyp, einem Vermittler für private Baufinanzierungen, die knapp 600.000 Finanzierungsabschlüsse von 2010 bis Ende Juni 2020 untersucht hat. „Das Niedrigzinsumfeld der letzten Dekade hat die Nachfrage nach Immobilien befeuert und die Kaufpreise und Darlehenssummen deutlich steigen lassen“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender von Interhyp. Die Immobilie bleibe also weiterhin interessant für Eigennutzer und mangels Anlagealternativen auch für Kapitalanleger. Auch die Corona-Pandemie, die u.a. zum Ausfall der Immobilienleitmesse EXPO REAL geführt hat, hat den Run auf die Immobilie bisher nicht gestoppt.
Kreative Projekte in NRW
Generell finden sich bundesweite Immobilientrends auch in Nordrhein-Westfalen wieder, „da der Immobilienmarkt ein Abbild von Deutschland ist“, sagt Professor Dr. Torsten Bölting vom Lehrstuhl für Sozialwissenschaften, insbesondere Wohn- und Raumsoziologie der EBZ Business School GmbH. In NRW gebe es sehr hochpreisige, stark verdichtete Bereiche mit wachsenden Kernstädten, aber auch sehr ländliche Gegenden wie die Eifel. Und speziell in NRW entstehen Bölting zufolge immer mehr kreative Projekte, die mit viel Mut umgesetzt wurden. „Das Phoenix-See-Projekt ist ein Beispiel dafür, wie man es in Dortmund geschafft hat, ein hochpreisiges und sehr beliebtes Wohnungsbauprojekt auf der Fläche eines ehemaligen Stahlwerks auf die Beine zu stellen“, sagt Professor Bölting. Zu weiteren Projekten, die noch in der Pipeline oder schon fertiggestellt sind, zählt er beispielsweise „Smart Rhino“ in Dortmund oder „6 Seen Wedau“. In Essen gibt es das Projekt „Essen 51“. Hier entsteht auf dem alten Krupp-Gelände ein neuer Stadtteil.
Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien
Der gesamte Markt für Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen verzeichnete in diesem Jahr zum zehnten Mal in Folge teils deutliche Wertsteigerungen. Das hat der Immobilienverband Deutschland, IVD West, in seiner Untersuchung „NRW-Wohnimmobilien 2020“ herausgefunden, die er Anfang Mai veröffentlicht hat. Die Mietpreise sind im mittleren Segment landesweit um knapp vier Prozent gestiegen. In den Großstädten in Nordrhein-Westfalen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr nach zuletzt 6,2 Prozent von 2018 auf 2019. „In Städten wie Köln und Düsseldorf ist der Immobilienmarkt quasi leer gekauft“, erklärt Bölting. Diese Städte haben es aus seiner Sicht über viele Jahre geschafft, sich deutlich von anderen abzuheben. „Seit vier bis fünf Jahren stellen wir fest, dass für Investoren mittlerweile B-Lagen in mittleren Städten beispielsweise im Ruhrgebiet oder auch in Herne interessant werden“, so der Wissenschaftler. Das gilt auch für Städte im Kölner Umland. „Das geht hier schon in die zweite und dritte Reihe“, so Bölting weiter. Als weiteres Beispiel nennt er die Stadt Siegen. Diese liege zwar „etwas ab vom Schuss“. Aber auch dort werden die Angebote für Investoren derzeit knapp.
Zu ähnlichen Ergebnissen gelangt auch die IVD-Erhebung. Während in Metropolen mit mehr als 300.000 Einwohnern der Preis von Eigentumswohnungen um 7,7 Prozent anstieg, erhöhten sich deren Preise in Mittelstädten wie Gladbeck und Dormagen mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern teils im zweistelligen Prozentbereich. Spitzenreiter in der Untersuchung unter den Großstädten war Bielefeld mit durchschnittlich neun Prozent. Wohnungen in mittlerer Lage haben dort laut IVD einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.200 Euro. In Köln müssen Käufer den Immobilienexperten zufolge in sehr guten Lagen etwa 7.000 Euro pro Quadratmeter zahlen und in Essen 4.900 Euro.
Nachfrage nach Wohnen am Bedarf ausgerichtet
Eine Immobilienblase auf dem Wohnmarkt befürchtet Bölting nicht, „da die Nachfrage nach Wohnimmobilien in aller Regel am Bedarf ausgerichtet ist“. Das sei nach wie vor so. Und gerade teure Immobilien werden von Investoren weiter nachgefragt. Vor allem im Ruhrgebiet gab es allerdings laut einer Umfrage der Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Jahr 2019 Angebotsüberhänge im Wohnungsmarkt.
Im Gegensatz zu der recht konstanten Nachfrage nach Wohnimmobilien hängt die Entwicklung der Industrie- und Gewerbeflächen aus Böltings Sicht maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Corona-Pandemie ab. Und ausgerechnet das Ruhrgebiet hat laut Bölting einen großen Mangel an Industrieflächen. „Das klingt paradox, aber viele Flächen sind bereits genutzt, umgewidmet oder stehen aus anderen Gründen wie dem Naturschutz nicht zur Verfügung“, erklärt der Immobilienexperte. Vor Kurzem wurden die Opel-Werke geschlossen. „Das größte wurde kürzlich neu entwickelt und es gab es einen großen Ansturm auf die Flächen, weil diese gut für Logistik genutzt werden können“, so Bölting.
Große Einkaufszentren werden überleben
Für den Einzelhandel werden starke Einkaufsstädte wie Dortmund aus Böltings Sicht weiter eine Rolle spielen. Dauerhaft werden vor allem die großen Einkaufszentren, wie der Ruhr Park in Bochum, überleben. Objekte, vor allem in kleinen Städten, die nicht im besten Zustand sind, werden leer bleiben. Und die Corona-Pandemie werde diese Entwicklung weiter beschleunigen. Früher sind die Leerstände durch die Gastronomie aufgefangen worden. „Aber das klappt derzeit nicht“, so Bölting.
Weiter Bedarf an hochwertigen Büros
Bei Büroimmobilien gab es in den Hotspots wie Köln, Essen und Düsseldorf schon immer eine große Nachfrage und zu wenige Flächen. Nicht nur Großkonzerne wie Siemens oder Microsoft, sondern auch kleinere Unternehmen machen sich aktuell aber Gedanken, wie viel Platz an Bürofläche sie für ihre Mitarbeiter benötigen und stellen sich die Frage, ob die Gebäude wirklich so groß hätten sein müssen. Das wird aus Böltings Sicht zu einem leichten Dämpfer führen und die Märkte müssen sich wieder etwas sortieren. „Gleichzeitig gibt es eher wenig hochwertige freie Büroflächen an vielen Orten“, so Bölting, „da gibt es immer noch einen Bedarf“.
Barbara Bocks| redaktion@regiomanager.de
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