„Es lief schon immer gut“, sagt Markus Büchte, der gemeinsam mit Stefan Orts vor elf Jahren die CUBION Immobilien AG gründete. „Aber seit dem Umzug in die neuen Büros 2013 kommen wir aus der Arbeit nicht mehr heraus.“ Orts ergänzt: „Wir werden geradezu überrannt.“
Dass es soweit kommen würde, war abzusehen. Denn 2010, als CUBION im REVIER MANAGER zum ersten Mal im Titelporträt vorgestellt wurde, wählten wir die stürmisch anmutende Überschrift „Von Null auf 100“. Übertrieben war das nicht. Denn als sich die beiden Immobilienmakler 2005 selbstständig machten, hatten sie nicht mehr als zwei gebrauchte Schreibtische und 5.000 Euro auf dem Konto. Seitdem ging es kontinuierlich und in großen Schritten voran. „Unsere Marktposition hat sich Jahr für Jahr verbessert und stabilisiert. Es gab kein Jahr, in dem es nicht aufwärtsging“, blickt Büchte auf die letzten elf Jahre zurück.
Dass es auch weiterhin aufwärtsgehen wird, daran haben Büchte und Orts keinen Zweifel, auch wenn hochwertiger Büroraum, den sie bevorzugt vermitteln, knapp ist. „Schon ab einer Größenordnung von etwa 750 Quadratmetern ist es in beliebten Lagen schwer, zusammenhängende Flächen zu finden, die den heutigen Ansprüchen an moderne Büroräume genügen. Und wir reden nicht von exklusiven Wünschen, sondern von realistischen Vorstellungen.“
10. Büromarktbericht
Wenn sich ein Immobilienmakler im Büromarkt Ruhrgebiet auskennen sollte, dann die CUBION Immobilien AG. Was das Volumen der jährlich vermittelten Bürofläche im Ruhrgebiet angeht, sind die Mülheimer mit durchschnittlich rund 60.000 m² pro Jahr sicher Marktführer. Eine Behauptung, die Büchte und Orts nicht einfach so aufstellen, sondern tatsächlich auch belegen können. Mit dem jährlich erscheinenden Büromarktbericht Ruhrgebiet geben sie von Anfang an einen akribisch recherchierten und überaus detaillierten Lagebericht heraus, der nicht nur das durchschnittliche Mietpreisniveau, die Spitzenmiete und die Leerstandsquote angibt, sondern auf Stadtplänen die einzelnen Büromärkte in Büromarktzonen einteilt, welche wiederum in vier Qualitätsstufen unterteilt sind. „Andere Berichte beschränken sich auf stark aggregierte Daten, deren Aussagekraft für konkrete immobilienwirtschaftliche Problemstellungen gegen Null tendiert“, erklärt Büchte. „Wir haben hingegen alle wichtigen Transaktionen einzeln erfasst und können uns auf Knopfdruck alle gewünschten Informationen in jeder Detailtiefe anzeigen lassen.“
Diese Informationen sind nicht nur für Mieter interessant, sondern gerade auch für Vermieter: Denn anhand der mitgelieferten Karten können diese ihre Immobilie schon auf den ersten Blick einer Büromarktlage zuordnen und – einen realistischen Blick auf die eigene Immobilie vorausgesetzt – in eine der vier Qualitätskategorien eingruppieren. Sie erhalten somit auf einen Blick eine realistische Spanne der erzielbaren Mietpreise. Das ganze bietet CUBION auf der Homepage auch online, dort sogar anhand von Luftbildern mit hausnummernscharfer Suchfunktion.
„Der Büromarktbericht hat uns schon einige Türen geöffnet. Die Karten hängen bei vielen Verantwortlichen direkt über dem Schreibtisch“, berichtet Orts. Daher werden es sich Büchte und Orts es auch zukünftig nicht nehmen lassen, den Büromarktbericht samt detailliertem Kartenmaterial weiterhin – ganz Old School – per Post zu verschicken.
Wenn von einem Büromarkt im Ruhrgebiet die Rede ist, sprechen Büchte und Orts übrigens immer nur von Essen, Dortmund, Duisburg und Bochum. „In den anderen Städten findet praktisch – bezogen auf den Flächenumsatz – kaum ein relevantes Marktgeschehen statt“, sagt Orts. In Zahlen ausgedrückt: 2015 wurden in Essen 139.500 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, in Dortmund 97.000, in Duisburg 81.000 und in Bochum 39.000. Im Vergleich hierzu Spitzenreiter Berlin: 876.000.
Spezialist für hochwertige Büroflächen
Makler, die sich, wie die CUBION Immobilien AG, auf Büroflächen im gesamten Ruhrgebiet spezialisiert haben, gibt es wenige. „Die meisten Makler fokussieren sich auf ihren unmittelbaren Standort und bedienen vielfältige Marktsegmente: Wohnimmobilien, Produktion, Einzelhandel und eben auch Büroflächen“, erklärt Orts. „Wir hingegen waren von Anfang an hoch spezialisiert auf Gewerbeimmobilien und insbesondere Büroflächen im mittleren und gehobenen Segment. Vergleichbar aufgestellte Makler finden Sie ansonsten eher an Standorten wie Düsseldorf, München oder Frankfurt, den klassischen deutschen Bürostandorten.“ Die Erklärung hierfür liefert er gleich mit: „Dort sind die Mieten, damit die Provisionen und im gleichen Schritt die Verdienstmöglichkeiten des Mitarbeiters im Erfolgsfall deutlich höher als im Ruhrgebiet – und die Metropolen sind vermeintlich ‚cooler‘. Ein durchaus attraktives Argument für junge Makler.“ Zum Vergleich: In Frankfurt am Main kostet der Quadratmeter in der Spitze bis zu 39,20 Euro, in Essen und Duisburg liegt die Spitzenmiete mit 14,00 Euro nur bei rund einem Drittel.
Die CUBION Immobilien AG hat sich nicht nur thematisch auf hochwertige Büroflächen festgelegt, sondern auch von Anfang an ganz bewusst auf das Ruhrgebiet. „Hier kommen wir her. Hier kennen wir uns aus. Und wir sprechen die Sprache unserer Kunden. Die Mentalität ist eben eine andere als in Düsseldorf“, sagt Büchte. Und vor allem: „Hier können wir alle relevanten Lagen innerhalb einer angemessenen Fahrtzeit erreichen.“ Ein nicht zu unterschätzender Faktor. „Schließlich lebt das Vermietungsgeschäft vom persönlichen Gespräch, einem gewachsenen Vertrauensverhältnis und dem eigenen Eindruck vom Gebäude. Bürovermietung ist ein Kirchturmgeschäft. Das funktioniert nur vor Ort.“
Konstanz und Vertrauen
Die Konzentration auf die eigenen Stärken innerhalb des Ruhrgebiets bedeutet aber nicht, dass keine Immobilien außerhalb des Ruhrgebiets angeboten werden: Seit Gründung ist das Unternehmen Mitglied der NAI apollo group, der deutschen Niederlassung des international aufgestellten Partnernetzwerks NAI global. Wie auch bei der CUBION Immobilien AG handelt es sich weltweit bei den Mitgliedern um inhabergeführte Maklerbüros. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil, findet Büchte: „Bei konzernartig aufgestellten Maklerbüros haben Sie vielfach eine hohe Mitarbeiterfluktuation. Bei jedem Kontakt müssen Sie also damit rechnen, sich auf einen neuen Ansprechpartner einlassen zu müssen. Aber genau davon lebt das Immobiliengeschäft: Von langfristig verlässlichen Beziehungen und Vertrauensverhältnissen aus langfristig orientiertem Geschäftsinteresse der geschäftsführenden Gesellschafter, die gleichsam Ansprechpartner sind.“
Sucht also ein Kunde nach einem Standort außerhalb des Ruhrgebiets, so können Büchte und Orts an derzeit acht Partnerbüros in Deutschland verweisen, die in ihrer jeweiligen Region über eine Expertise verfügen, die der Kunde von CUBION gewohnt ist.
Ausbaufähige Marktposition
2005 glich die Gründung der CUBION Immobilien AG einem Katapultstart: Der Bürovermietungsmarkt hatte bis Ende 2004 eine echte Flaute durchgemacht und zog gerade kräftig an. Hinzu kam, dass ein relevanter Marktteilnehmer das Ruhrgebiet zeitweilig verlassen hatte und sich andere etablierte Player ihrer historischen Position allzu sicher waren.
Auch wenn sich Büchte und Orts im Klaren darüber sind, dass sie marktführend sind, sind sie sich doch ebenso klar darüber, dass diese Position gleichsam angreifbar wie ausbaufähig ist: „Das Ruhrgebiet ist noch groß genug. Da gibt es noch jede Menge Raum für weiteres Wachstum“, ist Orts überzeugt. Eben die Größe des Raumes ist jedoch auch eine Herausforderung: Selbst innerhalb des Ruhrgebiets sind die Strecken weit, und bei Stau kann die Strecke Essen-Dortmund gerne mal über eine Stunde dauern.
Auch wenn die CUBION Immobilien AG der Rechtsform nach eine Aktiengesellschaft ist, ist sie mit ihren 13 Mitarbeitern bei Weitem kein Konzern. Sie ist vielmehr der bewusste Gegenentwurf zu den konzernartig aufgestellten Immobilienmaklern, für die das Ruhrgebiet nur eine Niederlassung von vielen ist. „Inhabergeführte Unternehmen haben grundlegend andere Vorstellungen von Kundenbeziehungen als Maklerkonzerne.“, ist Orts überzeugt. „Markus Büchte und ich konnten schon 2005 sagen, dass ihre Ansprechpartner auch 2016 Markus Büchte und Stefan Orts heißen werden. Und das gilt auch für 2036: Als alleinige Inhaber sind wir die verantwortlichen Ansprechpartner und im Tagesgeschäft voll engagiert. Selbst wenn mal einer unserer Makler wechselt (was in elf Jahren erst einmal vorgekommen ist). Wir sind die Konstante im Geschäft und in der Kundenbeziehung.“
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Fotostrecke
Der Mülheimer Hauptsitz im 1909 erbauten historischen Solbad direkt hinter dem Mülheimer Theater im Kurpark Raffelberg
Der Mülheimer Hauptsitz im 1909 erbauten historischen Solbad direkt hinter dem Mülheimer Theater im Kurpark Raffelberg
CUBION-Vorstände Stefan Orts und Markus Büchte (Foto: Gerd Lorenzen)
