NRM: Ist in Deutschland eine Tendenz zu erkennen, eher ein Gebäude abzureißen und ein neues zu bauen als es zu erhalten? Und wenn ja, wie erklären Sie sich die
diese Vorliebe?
Melanie und Stefan Baues: Hier muss man hinsichtlich der geplanten Nutzung, des Gebäudealters, der Eigentumsverhältnisse, der Lage sowie weiterer Einflussfaktoren differenzieren. Eine generelle Tendenz erkennen wir nicht. In Bezug auf die Umsetzung der durch den Nutzer definierten Bedarfsplanung gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen Neubauten und Bestandsbauten. So definiert im Neubau die Bedarfsplanung den Entwurf des Neubaus, während sich in Bestandsgebäuden die Bedarfsplanung den baulichen Gegebenheiten teils anpassen muss. Dementsprechend stellt sich für den Nutzer die Frage nach der Variabilität seiner Bedarfsplanung und seiner Bereitschaft, die Bedarfsplanung in Bezug auf die baulichen Gegebenheiten anzupassen. Entscheidend ist hierbei die Frage, ob die Investition in eine Sanierung oder Modernisierung in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen steht. Das Ergebnis derartiger Bewertungen hängt entscheidend von der Art der Wertermittlung vor und nach der Erhaltungsmaßnahme ab. Ein weiterer Grund, der für Neubauten spricht, ist die Risikobewertung. Der Neubau auf der „grünen Wiese“ ist sicherer zu kalkulieren, das heißt, die Risiken sind besser zu benennen und monetär zu bewerten. Bei der Sanierung von Gebäuden gibt es teilweise erhebliche versteckte Risiken, wie zum Beispiel die Bausubstanz, Altlasten, Brandschutz etc., die häufig zum Zeitpunkt einer Machbarkeitsstudie noch nicht ausreichend sondiert werden können.
NRM: Für den Bund Deutscher Architekten soll Umbau künftig Vorrang vor Abriss und Neubau haben. Was spricht aus Ihrer Sicht für eine Sanierung und gegen einen Neubau?
Melanie und Stefan Baues: Bei ausreichend variablen Grundrissen der Bestandsgebäude, gut erhaltener Gebäudesubstanz und vergleichsweise geringen Risiken fällt die Entscheidung meist zugunsten der Sanierung aus. In Verbindung mit den Nutzern gelingt es uns hierbei immer wieder, die Bedarfsplanung bestandsgerecht anzupassen und in Verbindung mit unserem Netzwerk an Fachplanern ein optimales Gebäudekonzept zu planen und zu realisieren.
NRM: Kommen wir zum Thema Klimaschutz. Was ist klimaschonender – Neubau oder Sanierung? Und warum ist das so?
Melanie und Stefan Baues: Wie vorher bereits ausgeführt, können geldliche Abwägungen zur Neubauentscheidung und gegen Erhaltungsmaßnahmen führen. Legt man jedoch den Maßstab des Klimaschutzes, das heißt den sparsamen Einsatz von Baustoffen und Energien, als Beurteilungsmaßstab an, so kann das Ergebnis der Abwägung anders ausfallen. Man muss sich klarmachen, dass für jeden Neubau zunächst einmal Energie für die Produktion der Rohbaustoffe Mauerwerk, Stahl, Beton, Holz eingesetzt werden muss. Diese Energie ist beim Erhalt von Gebäuden nicht erforderlich, da die Rohbausubstanz genutzt werden kann. Für diese energetische Differenz kann im sanierten Gebäude bis zur Energieäquivalenz teilweise sehr lange geheizt und gekühlt werden.
NRM: Trotz aller Vorteile kann ein altes Gebäude nicht immer erhalten werden. Anhand welcher Tatsachen fällen Sie eine Entscheidung für oder gegen einen Abriss?
Melanie und Stefan Baues: Wir treffen die Entscheidung in der Regel nicht, sondern der Bauherr. Wir können nur Empfehlungen geben. Wir sehen, dass geldliche Aspekte wesentliche Entscheidungskriterien sind, das heißt die Abwägung von Kosten und Nutzen zur Realisierung eines bedarfsgerechten Neubaus bzw. Bestandbaus, auch unter Berücksichtigung der kalkulierten zu erwartenden Betriebskosten. Sind die Kosten beim Bestandsgebäude inklusive eventueller Risikokosten höher als die Erträge beim nutzungsoptimalen Neubau, wird die Entscheidung für einen Neubau fallen. Vermehrt treten auch ökologische Aspekte in den Vordergrund der Entscheidungsfindung, was sicherlich vernünftig ist.
NRM: Wann ist es in der Regel an der Zeit, ein Gebäude zu modernisieren?
Melanie und Stefan Baues: Ein vorgeschriebenes Modernisierungsintervall gibt es nicht. Das Modernisierungsintervall ist individuell festlegbar und hängt vom Eigentümer, Nutzer, der aktuellen Gesetzeslage, den erwarteten Einsparpotenzialen in den Betriebskosten sowie den Wertzuwächsen nach der Modernisierungsmaßnahme ab. Anders verhält es sich bei der Sanierung. Die Sanierungsintervalle hängen im Wesentlichen vom Qualitätsverlust der Baustoffeigenschaften der jeweiligen Bauteile ab. Hierbei ist zwischen der Baukonstruktion und der technischen Gebäudeausrüstung zu unterscheiden. So sollte ein Fassadenanstrich alle fünf bis zehn Jahre, Fenster- und Fenstertüren alle 25 bis 30 Jahre, die Dachabdichtung ca. alle 20 bis 25 Jahre und die Dachdeckung alle 40 Jahre erneuert werden. Bei der Fassade sollten Sanierungsmaßnahmen in der Regel frühestens nach 40 Jahren anfallen. Das Tragwerk selber sollte mindestens 50 Jahre ohne Überarbeitung bestehen. Für haustechnische Anlagen liegen die Sanierungsintervalle je nach Anlagenteil zwischen 15 und 30 Jahren.
NRM: Was muss bei der Sanierung/Modernisierung eines Gebäudes beachtet werden?
Melanie und Stefan Baues: Lassen Sie mich die Frage noch etwas weiter fassen. Neben der Möglichkeit der Sanierung und der Modernisierung gibt es auch noch die Möglichkeiten des Umbaus und der Erweiterung. Grundlage aller genannten Maßnahmen ist die mit dem Kunden erarbeitete Bedarfsplanung. In dieser können strategische Überlegungen wie zum Beispiel die kurz-, mittel- und langfristige Standortentwicklung eines Unternehmens berücksichtigt werden.Eine derartige Bedarfsplanung haben wir erst kürzlich zusammen mit der Firma Gottschall & Sohn für deren derzeitigen Standort in Grevenbroich erarbeitet. Hieraus ergibt sich dann ein Handlungsplan für die konkreten baulichen Maßnahmen – von der Sanierung bis hin zum Erweiterungsbau. Diese baulichen Maßnahmen werden dann sukzessive konkretisiert und mit Angeboten hinterlegt. Letztlich können nur auf Grundlage eines qualifizierten und validierten Konzeptes die Kriterien Termine, Kosten und Qualitäten kontrolliert und eingehalten werden. Dies ist ein gutes Beispiel dafür, wie strategische Unternehmensplanung und Architektur „Hand in Hand“ arbeiten. Generell empfehlen wir, sich bei geplanten baulichen Maßnahmen von einem fachkundigen Architekten beraten zu lassen.
NRM: Stichwort ‚Drittverwendungsfähigkeit‘: Welche Gebäude eignen sich dafür und welche nicht? Sollte diese Option schon bei der Planung eines Gebäudes mitbedacht werden, und wenn ja, in welcher Form?
Melanie und Stefan Baues: Das ist so pauschal nicht zu beantworten. Natürlich ist es sinnvoll, schon bei der Planung mögliche Nachnutzungsoptionen zu bedenken. Optimal sind im Entwurf einfache Konstruktionen, die Platz für variable Grundrisse lassen.
NRM: Gibt es aktuelle Entwicklungen oder neue Lösungsansätze, wie bestehende Gebäude sinnvoll umgebaut und anders genutzt werden können?
Melanie und Stefan Baues: Derzeit ist in den Ballungsräumen ein Trend erkennbar, dass leerstehende Bürogebäude zu Wohnbauten umgenutzt werden.
NRM: Wie wird sich der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach in der Zukunft entwickeln? Wird der Trend zum Neubau anhalten oder wird die Modernisierung alter Gebäude stärker in den Fokus rücken?
Melanie und Stefan Baues: Während unserer langjährigen Arbeit im Bereich von Bestandsumbauten konnten wir feststellen, dass es in den Großstädten zahlreiche Immobilien gibt, die entsprechend ihres Gebäudealters bereits mehrfach saniert und umgebaut wurden. In einem Teil dieser Gebäude wird eine weitere Sanierung nicht mehr wirtschaftlich sein, sodass hier Neubauten mit entsprechenden innerstädtischen Verdichtungsmöglichkeiten entstehen werden. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Landeshauptstadt, die in kommenden Jahren mit zahlreichen Hochhausprojekten begeistern wird. Darüber hinaus wird es aber auch weiterhin Umbau-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Erweiterungsbauvorhaben geben. Die Entscheidung für eine der genannten Disziplinen ist im Einzelfall qualifiziert zu prüfen.
Jeannine Gehle | redaktion@regiomanager.de
baues + partner
Gilleshütte 99
41352 Korschenbroich
02161 40235315
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