Die Bundesregierung hat mit einem (neuen) § 7b EStG den Entwurf für ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus beschlossen. Das Gesetzgebungsverfahren soll bis Mitte Mai abgeschlossen werden. Das Gesetz tritt aber erst an dem Tag in Kraft, an dem die Europäische Kommission die erforderliche beihilferechtliche Genehmigung erteilt hat. Das Vorhaben bezweckt die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus für private und institutionelle Investoren. Damit werden zum ersten Mal seit vielen Jahren wieder steuerliche Investitionen gezielt im Mietwohnungsbau begünstigt (abgesehen von den bisherigen Denkmalsinvestitionen gem. § 7 i EStG). Bei der Neuregelung ist der regionale Bezug als erste Voraussetzung für die Gewährung der Steuervorteile hervorzuheben, indem auf § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung verwiesen wird. Danach sind bei der Schaffung neuen Wohnraums in bestimmten Regionen Abschreibungen von insgesamt 35% in den ersten drei Jahren nach Bezugsfertigkeit möglich. Daraus können sich für drei Jahre Renditevorteile von etwa 5% pro Jahr ergeben. Nach Ablauf des 3-jährigen Begünstigungszeitraumes wird der Restbuchwert linear auf die Restnutzungsdauer (regelmäßig 47 Jahre) verteilt. Auf einen Zeitraum von 10 Jahren kann ein durchschnittlicher jährlicher Renditevorteil von ca. 1,5% erzielt werden.
Für die Höhe der erzielten Miete gibt es keine steuerliche Begrenzung.
Die wichtigsten Voraussetzungen für den Steuervorteil sind:
- neuer Wohnraum wird geschaffen (durch Neubau oder Umbau von Gewerbeflächen).
- Die Kosten für Anschaffung, Neubau oder Umbau dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht überschreiten; dabei ist zu beachten, dass Nebenkosten des Erwerbs, wie z. B. Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer, in diese Grenze eingerechnet werden, während die (anteiligen) Grundstückskosten nicht dazugehören. Bei höheren Kosten kann auch nicht anteilig die Steuervergünstigung in Anspruch genommen werden.
- Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm Wohnfläche an Bau- oder Umbaukosten begrenzt.
- Die Wohnungsvermietung muss nachweislich für mindestens 10 Jahre erfolgen; allerdings wäre auch ein früherer Verkauf möglich, wenn der Erwerber die Wohnraumvermietung fortsetzt. Auf jeden Fall trifft die Beweislast den Investor, auch für den Fortbestand der Nutzung nach Verkauf. Für private Investoren wird die Einhaltung der Zehnjahresfrist von besonderem Vorteil sein, weil dann ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Auch ist die preiswerte Vermietung an nahe Angehörige möglich.
- Die Steuervergünstigung ist zeitlich limitiert für Bauanträge, die zwischen dem 01.01.2016 und dem 31.12.2018 gestellt werden. Bezugsfertigkeit ist bis spätestens zum 31.12.2020 herzustellen, wenn sich die steuerliche Vergünstigung in vollem Umfange auswirken soll.
- Beim Kauf eines Gebäudes muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres seiner Fertigstellung erfolgen.
- Begünstigte Regionen sind wesentlich Großstädte und Kreise mit Mieten in den Stufen 4-6 gem. § 1 Abs. 3 WohngeldVO, in NRW z. B. die Städte Essen, Düsseldorf, Köln (eine detaillierte Liste zum Download ist auf unserer Homepage www.rotthege.com
zu finden). Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung handelt es sich um Regionen, deren Mietniveau um mindestens 5% oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt. Alternativen wären auch begünstigungsfähig Gebiete mit
einer Mietpreisbremse oder mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (gem.
§ 556d Abs.2 BGB).
Begünstigt sind auch Werkswohnungen, nicht aber Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen. Abschließend ist hervorzuheben, dass mit der geplanten Neuregelung nach derzeitigem Stand des Gesetzgebungsverfahrens deutliche Renditevorteile aufgrund der Steuervergünstigung erzielbar sind und dass private Investoren nach 10 Jahren einen steuerfreien Verkauf tätigen können, ohne die Steuervorteile zurückzahlen zu müssen.
Der Entwurf zu § 7b EStG lässt zurzeit noch einige Fragen offen. Unsere Immobilienexperten stehen Ihnen für Erläuterungen gern zur Verfügung.
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