Videokonferenzen am Küchentisch, Management am Laptop: Die Corona-Pandemie hat die Arbeitswelt ins Homeoffice gezwungen. Die Nutzung von Büroflächen verändert sich hierdurch massiv und damit die Nachfrage nach einem Großteil aller Gewerbeimmobilien. „In den nächsten zehn Jahren muss sich der Markt aber auch unabhängig von Corona in Richtung Zukunft anpassen“, sagt Andreas Pfnür, Professor für Immobilienmanagement an der Technischen Universität in Darmstadt.
Corona als Verstärker
„Corona wirkt wie ein Verstärker, weil es den Umdenkprozess sofort und unmittelbar in die Unternehmen getragen hat.“ Denn: „Es ist deutlich geworden, dass Arbeit auch anders funktionieren kann“, sagt der Betriebswirt. Unternehmern und ihren Angestellten wurde deutlich vor Augen geführt, wofür man den betrieblichen Arbeitsplatz braucht, „aber eben auch, wofür nicht“, sagt Pfnür. „Arbeitnehmer reflektieren dieses Erleben aktuell stark: Was ist mir zu Hause leichtgefallen, unter welchen Umständen konnte ich mich besser konzentrieren?“ Ähnliches gelte für die Unternehmer: Wann funktioniert die Arbeitsleistung unter den veränderten Bedingungen – und wann nicht?
Je nach Branche fällt die Einschätzung zwar unterschiedlich aus, berichtet Pfnür. Vor allem werde aber deutlich, dass Teamarbeit am besten zentral funktioniert. Und einen gemeinsamen Raum benötigt.
Büroräume bleiben wichtig
„Die Arbeitnehmer wollen ihre Kollegen treffen, das hat ihnen während des Quasi-Lockdowns am meisten gefehlt“, sagt Pfnür. Arbeit habe hier eine wichtige soziale Funktion – zumal, das zeigen Studien der Hochschule, Erwerbstätige 23 Prozent ihrer Wachzeit am Arbeitsplatz verbringen. „Allein deshalb sind und bleiben betriebliche Immobilien immer eine kritische Ressource“, sagt Pfnür.
Der Arbeitsplatz im Unternehmen bleibe wichtig, sagt auch Andreas Wende, Ausschussvorsitzender Büroimmobilien des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss), einem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, in dem 28 Verbände und insgesamt etwa 37.000 Unternehmen vernetzt sind. Die positiven Erfahrungen der neuen Arbeitsmodelle während des Corona-Lockdowns beschleunigten jedoch das Umdenken über die Raumnutzung.
Wie Pfnür sieht auch er: Kreativer Austausch lasse sich nicht durch Videokonferenzen ersetzen, so der Vorsitzende des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA. „Sonst fehlt der Austausch, durch den Innovationen entstehen.“ Dafür brauche es Büroräume, wo Zwischendurch-Gespräche zustande kommen.
Mehr Flexibilität und Open Spaces
Räume für Meetings, großzügige Flächen, wo Menschen spontan und bequem zusammensitzen, Gemeinschaftsflächen waren schon vor Corona zentrale Trends. „Erwerbstätige wollen Gemeinschaftsräume“, so Pfnür. „Es geht weg von Zellenbüros oder Arbeitsplätzen, die nach Zeitplan von verschiedenen Menschen genutzt werden, hin zu mehr Fläche: Menschen wollen Work-Life-Balance auch an ihrem Arbeitsplatz leben und reflektieren das durch Corona gerade extrem.“ Immobilienexperte Wende beschreibt das Büro der Zukunft ebenfalls gemeinschaftlicher: „Das Büro der Zukunft ist flexibel: Es bietet Raum für Küchengespräche, Rückzugsorte für konzentriertes Arbeiten und Open Spaces.“ Das helfe aktuell auch beim Abstandhalten. „Es macht aber grundsätzlich viel für Arbeitsprozesse aus.“
Auch Pfnür ist sich sicher: „Das steigert die Produktivität.“ Die Investition in schönere Büros mit mehr Platz für Teamarbeit, Pausenangebote und individuelle Arbeitsplätze rechne sich auch finanziell, sagt Pfnür: „Etwa zehn Prozent der Betriebsausgaben sind Kosten für Immobilien, da fällt etwas mehr kaum ins Gewicht“, sagt der Forscher. „Dafür leisten die Angestellten mehr, sind zufriedener und weniger häufig krank.“ Auch der Mittelstand denkt hier gerade um, weiß Pfnür: „Wer Fachkräfte gewinnen und halten will, muss andere Büros bieten.“
Mieten statt besitzen
Kleine und mittlere Unternehmen sind bei den Gewerbeimmobilien anders aufgestellt als die großen: Während größere Unternehmen ihre Eigentumsquote in den vergangenen Jahren auf etwa 30 Prozent halbiert haben, besitzt der Mittelstand weiterhin fast 75 Prozent seiner Gewerbeimmobilien. Die Gebäude gelten vielen als „Betongold“, als Sicherheit und als wertsteigernde Anlage. „Da gibt es allerdings gerade eine Wende, auch das beschleunigt durch Corona“, sagt der Betriebswirt.
„Man muss flexibler auf Prozessanpassungen durch digitalen und gesellschaftlichen Wandel reagieren. Da kann es einfacher sein, Immobilien von Experten konzipieren und über Investoren finanzieren zu lassen.“ Und vor allem: sie zu mieten, anstatt sie zu besitzen. „Immobilienwirtschaft ist ja nicht das Kerngeschäft des Mittelstandes, der anderes produziert oder Dienstleistungen anbietet.“ Mieten statt besitzen sei ein klarer Trend, der mit Verspätung auch im Mittelstand ankomme. „Durch Corona braucht man ja auch Liquidität, da kann Mieten auch eine Lösung sein.“
Im Trend: Multilokalität
Ein weiterer Trend spricht für Mietmodelle: die Multilokalität. Mehrere Standorte, angepasst an die Bedürfnisse der Arbeitnehmer und den Produktionsprozess. „Unternehmen bieten wohnortnahe Bürolösungen, damit nicht immer in Stadtzentren gependelt werden muss, kombiniert mit Homeoffice und Orten, wo Austausch im Team stattfindet“, sagt Andreas Wende vom ZIA. Co-Working-Spaces seien hier Möglichkeiten, die auch der Mittelstand nutzt. Ebenso Business-Parks, in denen für den Mittelstand attraktive Untermietmodelle möglich sind.
„Hier spielen veränderte Mobilitätskonzepte eine Rolle“, sagt Wende. „Arbeitnehmer sparen Pendelzeit, das erhöht ihre Zufriedenheit und Leistung.“ Mehrere kleinere Immobilien, die flexibel genutzt werden, die sich erweitern oder verkleinern lassen – oder mit denen man wieder umzieht. „Das wird sich auch im Mittelstand wandeln.“ Denn: Um Wandel zu finanzieren, braucht es Liquidität – für viele seit Corona sowieso ein großes Thema. „Auch hier hilft mieten statt besitzen.“
Größere Büros auf kleinerer Fläche
Durch neue Arbeitsformen werde die Bürofläche in Deutschland wohl insgesamt kleiner und der Leerstand steigen. Dieser sei vielerorts heute aber viel zu gering, sodass Büros oft schwer zu finden sind. „Wir erwarten, dass die Mieten vielleicht etwas steigen, weil kürzere Laufzeiten für die Besitzer kompensiert werden müssen“, sagt Wende. Der Markt bleibe aber auch mit geringerer Flächennutzung stabil, „da Gewerbeimmobilien konstant weiter nachgefragt werden.“
Der ländliche Raum und Randgebiete blieben attraktive Standorte, sind sich beide Experten einig – auch weil Wohnen in den Zentren der Metropolen den Angestellten zu teuer ist. Ein Plus für den Mittelstand. Im Kampf um gute Köpfe rechne sich zunehmend die Qualität des Arbeitsplatzes.
Digitale Infrastruktur als Hemmnis
Auch Produktionshallen können durch die Digitalisierung zukünftig kleiner ausfallen: 3-D-Druck beispielsweise benötigt weniger Platz. „Hier gibt es einen anhaltenden Trend zu ökologischer Produktion“, sagt Forscher Pfnür. Weil der Bereich E-Commerce wächst, brauche es dagegen mehr Flächen in der Logistik.
Was alle benötigen: stabiles und schnelles Internet. „Die digitale Infrastruktur auf dem Land ist ein großes Hemmnis“, sagt Andreas Wende. Daran seien auch viele Homeoffice-Lösungen gescheitert. „Da gibt es große Baustellen in Deutschland, die den Wandel der Arbeitswelt und auch die Transformation der Gewerbeimmobilien behindern.“
Etwa 60 Prozent aller Unternehmen, die Gewerbeimmobilien nutzen, steckten aktuell im Umbauprozess, so Pfnür. Insgesamt hätten Unternehmen einen jährlichen Baubedarf von 88 Milliarden Euro für die Transformation. „Ein neuer Lockdown ist daher die größte Sorge der Branche, denn dann stoppt der Prozess, weil den Unternehmen das Geld dafür fehlt“, sagt Andreas Wende.
Miriam Bunjes | redaktion@regiomanager.de
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