Bauherren und Bauträger müssen sich zu Beginn des neuen Jahres auf weitreichende Änderungen einstellen: Am 1. Januar 2018 tritt in Deutschland das neue Bauvertragsrecht in Kraft, das Verbrauchern mehr Rechte einräumt. Wesentlich für die Reform ist die Einführung des Bauvertrages, des Verbraucherbauvertrages sowie des Architekten- und Ingenieurvertrages als eigenständige Vertragstypen, für die bisher spezielle Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fehlten.
Bis dato enthielt das BGB für diese Vertragstypen nur das allgemeine Werkvertragsrecht, das noch aus dem Jahr 1890 stammt. Die Reform trägt damit dem Umstand Rechnung, dass das Baurecht zu einer komplexen Spezialmaterie mit umfangreicher Rechtsprechung geworden ist. Deshalb ist das geltende Werkvertragsrecht für Bauverträge heute häufig ungeeignet.
Kündigungsrecht für Bauverträge
Das reformierte Gesetz sieht u.a. ein Kündigungsrecht für Bauverträge vor: Beide Vertragsparteien können den Vertrag demnach aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
Privaten Bauherren räumt das neue Bauvertragsrecht darüber hinaus im Fall eines Verbraucherbauvertrages zum ersten Mal ein Widerrufsrecht ein. Somit besteht in Zukunft die Möglichkeit, entsprechende Bauverträge innerhalb von zwei Wochen zu widerrufen. Der Unternehmer ist verpflichtet, die Kunden darüber zu belehren. Fehlt die Klausel im Vertrag, ist ein Widerruf sogar bis zu zwölf Monate nach Vertragsschluss möglich.
Des Weiteren muss der Unternehmer vor Abschluss des Verbraucherbauvertrages eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung stellen und einen verbindlichen Fertigstellungstermin angeben. Für den Fall, dass der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, ist deren Dauer anzugeben. Auf diese Weise soll der Bauherr in die Lage versetzt werden, die Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug rechtzeitig planen zu können.
Eine Verbesserung für Bauherren ergibt sich dadurch, dass der Auftraggeber ein Recht zur Anordnung von Änderungen und zusätzlichen Leistungen auch noch während der Bauphase erhält. Damit einher geht ein Anspruch auf Anpassung der Vergütung.
Der Unternehmer kann vom Bauherren Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm bereits erbrachten Leistungen verlangen, durch die der Bauherr schon einen Wertzuwachs erhalten hat. Im Fall eines Verbraucherbauvertrages darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen. Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Objektes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten.
Zielfindungsphase eingeführt
Beim Architekten- und Ingenieurvertrag wird eine sogenannte „Zielfindungsphase“ eingeführt. Dem Besteller wird nach Abschluss dieser Phase – soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind – und nach Vorlage einer Planungsgrundlage sowie einer Kostenschätzung durch den Architekten oder den Ingenieur ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.
Im Rahmen der Reform des Bauvertragsrechts erfolgt zugleich eine Neuerung des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG). Demnach müssen bei den Landgerichten spezielle Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau- und Architektenverträgen sowie aus Ingenieurverträgen eingeführt werden. Das ist zu begrüßen. Bisher war dies nicht oder lediglich auf freiwilliger Basis der Fall, wovon nicht alle Landgerichte Gebrauch gemacht haben. Künftig werden komplexe Bau-, Architekten- und Ingenieurstreitigkeiten von Richtern entschieden, die sich ausschließlich um diese Themen kümmern und damit spezialisierter sind.
Zum Autor
Bastian Kandt ist Partner der Kanzlei Kreutz & Partner in Xanten. Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht beantwortet gerne weitere Fragen zum neuen Bauvertragsrecht unter der Telefonnummer 02801/771020 oder via E-Mail unter kandt@kreutzlaw.de
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