Münster – die „Tatort“-Stadt im Norden von NRW gehört seit einigen Jahren zu den Top-Immobilien-Standorten. Bezüglich der Mieten liegt die Stadt laut NRW-Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD West) mit 13,50 Euro zusammen mit Essen aktuell an dritter Stelle – gemeint sind erstmals bezogene Neubauwohnungen. Davor liegen nur Köln mit 15 Euro und Bonn mit 13,80 Euro. Vergleichbare Lagen kosten in Düsseldorf 12,50 Euro, in Dortmund 11,50 Euro, in Siegen und Neuss 11 bzw. 10,50 Euro pro Quadratmeter. „Münster ist eine der zehn größten Universitätsstädte Deutschlands und verzeichnet kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Dies in Verbindung mit der enorm hohen Lebensqualität, die viele wohlhabende Menschen zu einer Rückkehr im Alter bewegt und jungen hochqualifizierten Menschen als Anreiz dient, ihren Lebensmittelpunkt in Münster zu suchen, und einem verhältnismäßig niedrigen Altersdurchschnitt macht Münster als Standort besonders attraktiv“, sagt Bernard Homann, geschäftsführender Gesellschafter der Homann Immobilien Münster GmbH und im erweiterten IVD-Vorstand Sprecher für die Region Münsterland. „Große Unternehmen, mehrere Hochschulen, Universitätsklinikum sowie Gerichte und Verwaltungseinrichtungen für das Land NRW und ein starker Mittelstand bieten auch beruflich gute Perspektiven. Münster ist in der Region mit Abstand die größte Stadt und verfügt über ein dementsprechend großes Einzugsgebiet.“
Zinsen locken
Der Markt für Wohnimmobilien in NRW ist laut Verband im achten Jahr in Folge von teils deutlichen Wertsteigerungen gekennzeichnet. Die Mietpreise sind vielerorts leicht gestiegen, in Köln und Düsseldorf hingegen ebbt die Fieberkurve ab. Die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern stiegen um vier bis acht Prozent – vor allem in den Ballungsräumen an Rhein und Ruhr. Deutlichere Zuwächse sind insbesondere in den Speckgürteln rund um die Metropolen zu verzeichnen, denn bei anhaltend niedrigen Zinsen bleibt die Nachfrage nach Immobilien groß. Drei Gruppen sorgen nach Angaben der Branchenkenner dafür, dass die Preise für Wohneigentum weiterhin steigen: private und institutionelle Anleger sowie Eigennutzer. Besonders in den Städten der Rheinschiene zwischen Düsseldorf und Bonn ist daher die Nachfrage noch einmal stärker geworden – allen unbestätigten Gerüchten über eine angebliche Immobilienblase zum Trotz. „Eine spekulative Blase ist nach wie vor unwahrscheinlich, da die Preisentwicklung gut erklärbar ist und sich das Finanzierungsverhalten kaum verändert hat“, sagt Bernard Homann. Denn: „Andere Anlageformen bringen kaum Rendite, aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. Viele Bürger haben ihr Geld auf Sparbüchern, Tages- und Festgeldkonten sowie in Lebensversicherungen angelegt. Sie erhalten zurzeit nur niedrige Zinsen unterhalb der Inflationsrate. Investitionen in Sachwerte hingegen wie Immobilien und Grundstücke bieten einen besseren Schutz gegenüber dem reinen Geldwert.“
Für eine Preisblase am deutschen Immobilienmarkt bräuchte es, so der Münsteraner Makler, exzessive, langanhaltende Preiserhöhungen, exzessive und leichtfertige Kreditvergaben und ein exzessives Überangebot an Wohnungen. „Da fällt es schwer in Deutschland, selbst für die Ballungszentren, von einer Blase auf den Wohnimmobilienmärkten zu sprechen. Markt-Crashs werden in der Regel durch eine zu starke Bautätigkeit ausgelöst, und für viele deutsche Städte gilt das Gegenteil.“ Die Blase könne nur dann platzen, wenn Besitzer zum Verkauf gezwungen würden. „Dies geschah in den USA durch Zwangsversteigerungen. Dazu kann es hierzulande aber nur kommen, wenn die Zinsen stark anziehen.“ Noch immer könne man Immobilienkredite über zwei bis drei Prozent für zehn bis 20 Jahre abschließen. „Also sind wir von einem Platzen der Blase, so es denn eine ist, noch Jahrzehnte entfernt.“
Spitzenwert in Krefeld
Die Entwicklung im Segment Eigentumswohnungen hat noch einmal an Dynamik zugenommen. NRW-weit stiegen hier die Preise um durchschnittlich 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Steigerung 2017: 6,3 Prozent). Überdurchschnittliche Steigerungen waren jedoch nicht in den Großstädten des Landes zu beobachten – sondern eher in den so genannten Speckgürteln. Während in Metropolen mit mehr als 300.000 Einwohnern der Preisanstieg bei sieben Prozent lag, tendierten Mittelstädte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern um 12,5 Prozentpunkte teurer. Unter den Großstädten hat einzig Düsseldorf noch einmal durchgängig zweistellige Steigerungsraten vorzuweisen. Wohnungen aus dem Bestand in guter Lage haben dort inzwischen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.200 Euro (+17 %). Auch in Bochum war ein deutlicher Anstieg (+11 %) auf nunmehr 2.000 Euro auszumachen. In mittleren Großstädten hingegen ist bei Bestandswohnungen ein differenzierteres Bild festzustellen. Während in Bottrop oder Oberhausen die Preise stabil blieben, stiegen sie beispielsweise in Gütersloh oder Neuss im zweistelligen Prozentbereich. Spitzenwerte erreicht Krefeld, wo Eigentumswohnungen um bis zu 20 Prozent teurer sind als im Vorjahr. Ein Beispiel für eine Umlandkommune mit stark steigenden Preisen ist Pulheim bei Köln. Hier sind Steigerungsraten von acht bis 21 Prozent zu beobachten.
Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug stiegen unabhängig von Größe und Lage der jeweiligen Stadt. In Köln muss man in sehr guten Lagen etwa 6.100 Euro pro Quadratmeter einrechnen (+2 %), in Essen 4.400 Euro (+6 %). In Wuppertal liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 4.000 Euro, hier ist mit fünf Prozent ebenfalls eine Steigerung zu verzeichnen. Vergleichsweise günstig in diesem Segment mit Preisen deutlich unter 2.000 Euro sind Städte wie Erftstadt, Bergheim oder Kerpen – trotz Nähe zur Domstadt.
Frei stehende Eigenheime bleiben in Nordrhein-Westfalen weiterhin eine wertbeständige und sichere Vermögensanlage. Landesweit stiegen die Preise über alle Orte und Lagen hinweg um durchschnittlich fünf Prozent gegenüber 2017. In den Großstädten waren die Steigerungen leicht unterdurchschnittlich, während sie in kleineren Kommunen (bis 50.000 Einwohner) mit 5,5 Prozent über dem Landesmittel lagen. Vereinzelt waren Anstiege und Rückgänge im zweistelligen Prozentbereich erkennbar. Frei stehende Häuser in sehr guter Lage erweisen sich weiterhin als besonders attraktiv. In Köln stiegen in diesem Segment die Preise um 13 Prozent, in Dortmund um sieben und in Wuppertal um vier Prozent. In Bonn haben sich die Anstiege hingegen etwas verlangsamt. Preisrückgänge sind in keiner der beobachteten Kommunen in NRW festzustellen. In den neun größten Städten Nordrhein-Westfalens muss man im Schnitt für ein frei stehendes Eigenheim in guter Lage in diesem Jahr mit einer Verteuerung von fünf Prozent rechnen. Die Spanne reicht hierbei von 375.000 Euro in Bielefeld bis 895.000 Euro in Düsseldorf. In Bonn muss mit etwa 745.000 Euro kalkuliert werden. In Windeck (130.000 Euro), Waldbröl (165.000 Euro) und Emmerich (180.000 Euro) finden sich die günstigsten Eigenheime in vergleichbarem Segment.
Stillstand in Düsseldorf
Der rasante Anstieg bei den Wohnungskaltmieten in den Großstädten NRWs, die mehr als 300.000 Einwohner zählen, scheint vorerst gestoppt. Hier stiegen die Mieten im Durchschnitt um moderate 2,8 Prozent – gegenüber dem Landesdurchschnitt von knapp fünf Prozent. Nur in Wuppertal ist mit einem Plus von 7,3 Prozent ein überproportional hoher Anstieg der Durchschnittsmieten zu konstatieren. In Dortmund beispielsweise muss man in mittelguten Lagen bei Gebrauchtwohnungen derzeit mit 6,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, zwei Prozent mehr als im Vorjahr. In Köln stieg dieser Wert ebenfalls um zwei Prozent auf 10,70 Euro. In Düsseldorf war in diesem Segment im zweiten Jahr in Folge Preisstillstand zu beobachten. In kleineren Orten der von Landflucht betroffenen Regionen wie dem Sauerland, im Oberbergischen oder in der Eifel stagnieren die Mieten weiter.
Bernard Homann schätzt die künftige Entwicklung so ein: „Der Immobilienmarkt wird sich voraussichtlich nicht mehr so rasant entwickeln wie in den vergangenen fünf Jahren, in denen – in einigen Lagen – eine Bodenwert- bzw. Kaufpreissteigerung von bis zu 100 Prozent zu verzeichnen ist. Aufgrund des weiterhin vorhandenen Nachfrageüberhangs in allen Assetklassen und einer Leerstandsquote um zwei Prozent, resultierend aus einem Mangel an Wohnraum und Grundstücken in Verbindung mit steigendem Bevölkerungswachstum, ist aber auch weiterhin von einer steigenden Immobilienwertentwicklung auszugehen.“ Daniel Boss | redaktion@regiomanager.de
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