Das
gewerbliche Mietrecht umfasst alle Verträge, in denen es nicht um die
Vermietung von Wohnraum geht. Es gibt z.B. keinen Kündigungsschutz wie
im Wohnraummietrecht und auch keinen Räumungsschutz. Ist vertraglich
keine Mieterhöhung vereinbart, kann die Miete während der gesamten
Laufzeit des Vertrages auch nicht erhöht werden. Da im gewerblichen
Mietrecht weitgehend Vertragsfreiheit besteht, ist es daher unabdingbar,
vor Vertragsabschluss jede einzelne Regelung des geplanten
Vertragsabschlusses genau unter die Lupe zu nehmen. Dies betrifft sowohl
den Vermieter als auch den künftigen Mieter.
Der Mietvertrag
Bei
längerfristig zu schließenden Mietverhältnissen ist darauf zu achten,
dass keine Verletzung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform
vorliegt. Besonderes Augenmerk ist nicht nur auf die wesentlichen Punkte
wie Mietgegenstand, Laufzeit und Miethöhe zu legen. Auch die
nebenvertraglichen Bestimmungen wie Betriebskostenumlage,
Reparaturregelungen, Untervermietung und Rückgabe des Mietgegenstands
sind von enormer Bedeutung und können von hohem wirtschaftlichem
Interesse sein. Die Nichteinhaltung des gesetzlich normierten
Schriftformerfordernisses birgt für beide Vertragsparteien die Gefahr,
dass trotz einer vereinbarten Vertragslaufzeit von zehn bis 15 Jahren
das Mietverhältnis bei Nichteinhalten bzw. bei Verletzung des
Schriftformerfordernisses mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden
kann.
Vertragsbestandteile
Besonderes
Augenmerk sollte auf die Ausgestaltung der Beschaffenheit der Mietsache
gelegt werden. Hier wird in der Regel die Ausstattung des Objekts
beschrieben und der Zustand, in dem es dem Mieter übergeben werden soll.
Handelt es sich um ein noch nicht fertiggestelltes Objekt (sogenannte
Vermietung vom Reißbrett), wird hier die Bau- und
Ausstattungsbeschreibung eine nicht unwesentliche Rolle spielen. Ist der
Mietbeginn bei einem noch nicht fertiggestellten Objekt bei
Vertragsunterschrift noch nicht genau festzulegen, so wäre anzuraten,
sich entsprechende Rücktrittsrechte für den Fall nicht fristgerechter
Fertigstellung im Vertrag zu sichern. Bei Objektübergabe kommt einem
detaillierten Übergabeprotokoll entscheidende Bedeutung zu. Insbesondere
sind in einem solchen Übergabeprotokoll Regelungen hinsichtlich der
Beseitigung von Mängeln der Bauausführung zu treffen. Auch gewinnt ein
solches Übergabeprotokoll bei einer späteren Beendigung des
Mietverhältnisses maßgebliche Bedeutung. Was die zu vereinbarende
Laufzeit des Mietvertrages angeht, kommt es auf die wechselseitige
Interessenlage der jeweiligen Vertragsparteien an. In aller Regel ist
insbesondere der Vermieterseite an einer langen Laufzeit gelegen, um
sich auf diese Art und Weise langfristig stabile Mieteinnahmen und somit
Renditen zu sichern. Die Mieterseite sollte hinsichtlich der Laufzeit
mieterseitige Optionen vereinbaren, um sich nach Ende der Festlaufzeit
die Konditionen des Mietvertrags und das gesamte Objekt für einen langen
Zeitraum sichern zu können. Die Höhe des Mietzinses kann bei einem
gewerblichen Mietvertrag zwischen den Parteien frei verhandelt werden.
Hier besteht ein wesentlicher Unterschied zum Wohnraummietvertrag. Im
Gewerbemietrecht gibt es keinerlei Vorschriften bezüglich ortsüblicher
Vergleichsmieten.
Nebenkosten
Neben
der vereinbarten Grundmiete sind vom Mieter einer gewerblichen
Immobilie Neben- und Betriebskosten zu zahlen. Hier ist in den
vergangenen Jahren eine erhebliche Kostensteigerung zu verzeichnen.
Quoten von circa 30 Prozent der Gesamtmietbelastung sind keine
Seltenheit. Da die Nebenkostenregelung in Gewerbemietverträgen frei
vereinbar ist, wird der Vermieter versuchen, alle Neben- und
Betriebskosten des Objekts auf den Mieter umzulegen. Dies geschieht in
der Regel durch die Vereinbarung, wonach zunächst einmal alle Kosten der
Betriebskostenverordnung (aus der Wohnraummiete) umzulegen sind und
diese dann durch weitere Positionen, die dort nicht vorhanden sind,
ergänzt werden. Gerade bei umfangreichen Verträgen werden die
Nebenkosten oftmals an verschiedenen Stellen des Vertrags und unter
Bezugnahme auf Anlagen oder allgemeine Mietbedingungen definiert. Dies
kann dazu führen, dass diese vertraglichen Regelungen nicht mehr dem
Transparenzgebot des § 307 BGB entsprechen und deshalb als unwirksam
betrachtet werden. Demgemäß ist zu empfehlen, sämtliche vom Mieter zu
zahlenden Nebenkosten explizit im Mietvertrag zu nennen.
Instandhaltung
Grundsätzlich
obliegt sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung dem
Vermieter. Jeder Vermieter eines Gewerberaums ist jedoch daran
interessiert, nicht nur die Kosten der Wartung, sondern auch den darüber
hinausgehenden Austausch von sogenannten Verschleißteilen dem Mieter
aufzuerlegen. Hier kommt es im Wesentlichen auf die vertragliche
Ausgestaltung an. Auf jeden Fall sollten dem Vermieter die
Instandhaltungspflicht für Dach und Fach, ebenso sämtliche
Instandsetzungen an technischen Anlagen und Gebäudeeinrichtungen
übertragen werden. Der erforderliche Regelungsgehalt wird jedoch auch
von der Art der Anmietung abhängen. Handelt es sich um eine Anmietung
eines kompletten Objekts oder aber um eine Teilfläche, z.B. eines
Einkaufszentrums? Hier wird dann die Frage der Umlegung von
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte
Flächen und Anlagen eine Rolle spielen.
Bauliche Veränderungen
Bei
vom Mieter während der Mietzeit mit Zustimmung des Vermieters
durchgeführten baulichen Veränderungen spielt die Frage eine Rolle, ob
diese nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter wieder in den
ursprünglichen Zustand zurückgebaut werden müssen. Da ein Rückbau mit
nicht unerheblichen Kosten zulasten des Mieters verbunden wäre, muss
diese Frage bei Mietvertragsabschluss möglichst exakt geregelt werden.
Dienstbarkeiten
Die
Frage der Eintragung von Dienstbarkeiten wird insbesondere von Mietern
im Einzelhandel gefordert und vorausgesetzt. Da gewerblicher Mietraum zu
einem bestimmten Mietzweck vermietet wird, kann im Falle einer
Zwangsversteigerung des Objekts der Erwerber aufgrund eines
Sonderkündigungsrechtes das bestehende Mietverhältnis außerordentlich
kündigen. Hat sich der jeweilige Gewerbemieter die Absicherung des
vereinbarten Mietzwecks im Wege einer beschränkt persönlichen
Dienstbarkeit (Grunddienstbarkeit) im Grundbuch eintragen lassen, ist er
vor einem solchen außerordentlichen Sonderkündigungsrecht geschützt, da
nur er für seinen Mietzweck das Grundstück nutzen kann.
Beendigung des
Mietverhältnisses
Steht eine Beendigung des Mietvertrages vor dem
vertraglich vereinbarten Zeitablauf im Raum, so gilt es, typische
Fehler bei der Kündigung von Geschäftsraummietverhältnissen zu
vermeiden. Von Bedeutung ist natürlich zuerst, ob überhaupt ein Grund
zur Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt. Dieser ist entweder den
vertraglichen Vereinbarungen zu entnehmen oder aber es liegt ein
sonstiger wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses
vor. Dies ist in der Regel immer dann der Fall, wenn eine
Vertragspartei massiv gegen ihr obliegende Vertragsverpflichtungen
verstößt und hierdurch der anderen Vertragspartei eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses unzumutbar macht. Eine außerordentliche fristlose
Kündigung sollte zeitnah zum zugrunde liegenden Verstoß ausgesprochen
werden, Gleiches gilt für eine außerordentliche Kündigung mit
gesetzlicher Frist. Erwerber eines Objekts aus der Zwangsversteigerung
heraus sollten die Regelung des § 57 a ZVG beachten. Danach ist eine
Kündigung (Sonderkündigungsrecht) ausgeschlossen, wenn sie nicht zum
ersten zulässigen Termin erfolgt. Sollte für die Wirksamkeit einer
Kündigung eine Abmahnung Voraussetzung sein, ist diese zunächst
auszusprechen und ein sich daran anschließender weiterer Verstoß
erforderlich, bevor die Kündigung überhaupt ausgesprochen werden darf.
Liegt nur einer dieser Punkte nicht vor, wäre eine solche Kündigung
unwirksam. Besteht auf der jeweiligen Vertragsseite Personenmehrheit,
ist es erforderlich, diese Kündigung als einseitig empfangsbedürftige
Willenserklärung jeder Vertragspartei zukommen zu lassen. Im Falle des
käuflichen Erwerbs einer Immobilie (§ 566 BGB) muss darauf geachtet
werden, dass der Erwerber als Vermieter nur dann entsprechende
Kündigungen aussprechen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch
eintragen ist oder aber den Zuschlag nach § 90 ZVG in der
Zwangsversteigerung erworben hat. Wichtig: Widerspricht der Vermieter
nach Vertragsablauf trotz Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter nicht
innerhalb von 2 Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Der Widerspruch sollte daher vorsorglich
schon im Kündigungsschreiben erfolgen. Wird ein Dritter mit der
Durchführung und dem Ausspruch der Kündigung beauftragt, ist die
Formvorschrift des § 174 BGB zu beachten. Es ist zwingend, die
Originalvollmacht des die Kündigung Veranlassenden beizufügen. Eine
Kopie reicht nicht aus und macht die Kündigung formunwirksam. Im Falle
einer Personenmehrheit muss die Vollmacht von allen Mietern bzw.
Vermietern unterzeichnet sein. Da die Kündigung eine einseitig
empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, ist deren Zugang beim
Empfänger vom Kündigenden im Zweifel nachzuweisen. Taugliche
Beweismittel sind die Gerichtsvollzieherzustellung sowieso die
Zustellung durch Boten.
Herausgabe des Mietobjekts
Ist
das Mietverhältnis wirksam beendet, sei es durch Zeitablauf oder durch
Kündigung, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter das Objekt in
einem zur anschließenden weiteren Nutzung und Weitervermietung
geeigneten Zustand zu übergeben. Der Vermieter hat insbesondere Anspruch
darauf, dass er leere Räumlichkeiten erhält. Überlässt der Mieter dem
Vermieter zwar den Besitz, entfernt aber in das Mietobjekt eingebrachte
Sachen nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie
grundsätzlich dem Vermieter vor. Die Rückgabe von Räumen setzt
regelmäßig voraus, dass der Mieter die darin von ihm untergebrachten
Einrichtungsgegenstände entfernt und zwar grundsätzlich unabhängig
davon, welchen Zustand die Räumlichkeiten bei Beendigung des
Mietverhältnisses aufweisen.
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