Ganz Deutschland, so scheint es, spricht von einer Immobilienkrise. Nicht so Udo Grondowski: „Ich finde diesen Begriff deutlich zu hoch gegriffen“, sagt der Vorstand der VOBA IMMOBILIEN eG. Man müsse differenzieren, statt allgemeine Negativmeldungen zu produzieren, findet der Diplom-Kaufmann. „Die Immobilienpreise in den Vorjahren waren sehr hoch. Das Ganze drohte, heiß zu laufen.“ Durch die Entwicklung der Preise nach unten habe sich die Situation nun wieder normalisiert. Und das sei auch gut so.
„Auf der einen Seite mussten sich potenzielle Verkäufer neu orientieren und sich von überzogenen Kaufpreisvorstellungen verabschieden.“ Bis Anfang 2022 hätten Bieterverfahren mitunter zu teilweise absurden Summen geführt. „Wir selbst sind damals gar nicht mehr mit allen Objekten online gegangen, sondern haben diese an vorgemerkte Interessenten verkauft.“ Heute – nach einem Preisrückgang zwischen acht und zwölf Prozent für Häuser und Eigentumswohnungen am Niederrhein – habe sich das Angebot an Gebrauchtimmobilien verdreifacht. „Die Verkäufer sind mit ihren Vorstellungen wieder auf dem Teppich“, so Grondowski. Er spricht von einer „neuen Erschwinglichkeit“ für die Käufer.
An neue Zinssätze gewöhnen
Auf der anderen Seite mussten sich diese erst daran gewöhnen, dass der Zinssatz nicht mehr bei einem Prozent für zehn Jahre liegt. Viele „switchen um“: Statt für ein frei-
stehendes Einfamilienhaus entscheiden sie sich für eine Doppelhaushälfte. Und falls diese immer noch zu teuer ist, wählen sie das Reihenhaus. Das aktuelle Zinsniveau von drei bis vier Prozent sei „historisch betrachtet noch immer unglaublich günstig“, meint Grondowski. Die Dynamik der letzten Zinserhöhungen, gibt er zu, sei natürlich „sehr überraschend gewesen“. In schnellen Schritten ging es mehrfach nach oben. Dadurch habe auch die VOBA IMMOBILIEN eG in den Jahren 2022 und 2023 auf dem Markt der Bestandsimmobilien einen Umsatzrückgang im mittleren einstelligen Bereich verzeichnen müssen. Die Rede ist von einer „Delle“. Allerdings: Im laufenden Geschäftsjahr verzeichnet man eine Umsatzbelebung von 20 Prozent. „Damit haben wir die Rückgänge überkompensiert.“
Der Positivtrend gilt jedoch nur für bereits bestehende Immobilien. „Der Neubaubereich tut sich nach wie vor schwer, gerade in Richtung Kapitalanlage“, konstatiert Grondowski. Das liege vor allem an den hohen Baukosten im Zusammenspiel mit den Bauzinsen.
Mehr als 20.000 Immobilien
Seit mehr als 40 Jahren besteht die VOBA IMMOBILIEN eG, die Immobiliengesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken in weiten Teilen des Niederrheins. Gesellschafter sind die Volksbanken Emmerich-Rees, Niers, Kempen-Grefrath, Mönchengladbach, Heinsberg, Haaren sowie die Aachener Bank. Das Team besteht aktuell aus 29 Mitarbeitern und kümmert sich um Vermittlung, Kauf und Verkauf, Neubau- und Gebrauchtimmobilien, Grundstücks- und Projektentwicklung, Immobilienbewertung sowie Finanzierung. „Wir bieten alles aus einer Hand“, sagt das Vorstandsmitglied. „Seit unserer Gründung 1980 haben wir mehr als 20.000 Immobilien in der Region vermittelt. Darauf sind wir stolz.“
Rund die Hälfte der zu verkaufenden Objekte kommt von Volksbank-Kunden. Die andere Hälfte hat ihr Konto bei einem anderen Kreditinstitut, beauftragt aber trotzdem die VOBA IMMOBILIEN. „Wir sind bekannt dafür, dass wir ebenso erfolgreich wie seriös am Markt agieren.“ Dazu gehört auch, im Zweifel auf bestimmte Geschäfte zu verzichten. „Wenn wir eine Immobile nach aktuellen und fachmännischen Gesichtspunkten mit rund 300.000 Euro bewerten, macht es wenig Sinn, wenn der Verkäufer auf 400.000 Euro besteht“, nennt der erfahrene Immobilien-Profi ein Beispiel. „Unsere Kunden können sich darauf verlassen, dass wir sie kompetent beraten, den optimalen Preis für sie erreichen und auch nach dem Kaufabschluss noch für Fragen zur Verfügung stehen.“ Dazu braucht es klare schriftliche Vertragsverhältnisse und einen starken Marketing-Mix. Die VOBA IMMOBILIEN eG gibt unter anderem eine eigene Immobilienzeitung heraus und ist auf allen gängigen Online-Plattformen präsent. „Allein auf unserer Homepage zählen wir etwa 40.000 Besucher pro Monat.“
Niederrhein bleibt starke Region
Der Niederrhein sei und bleibe eine starke Region im Immobilienbereich. „Viele, die hier geboren wurden, möchten hier auch bleiben bzw. nach Studium und Ausbildung zurückkehren. Und wer die Preise aus Düsseldorf und Co. kennt, verlegt auch als Nicht-Niederrheiner nur zu gerne seinen Lebensmittelpunkt in eine Gegend, die herrliche Natur und gute Infrastruktur in einem bietet.“
Vor allem junge Familien zieht es an den Niederrhein. Aber auch ältere Generationen möchten nicht auf die vielen Qualitäten verzichten. „In der Rente überlegen sich viele Paare und Alleinstehende, das große Haus mit Garten zu veräußern und das Geld in eine kleine, aber feine Wohnung zu investieren. Darauf sind wir spezialisiert.“ Wer sich mit Verkaufsgedanken trägt, sollte unbedingt eines beachten, rät Udo Grondowski: „Der Energieausweis ist gesetzliche Pflicht.“ Jahrelang habe das Dokument mit Daten zur Energieeffizienz sowie zu anfallenden Energiekosten ein Schattendasein geführt und sei kaum beachtet worden. Diese Zeiten sind vorbei: „Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen Ausweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro“, so Grondowski. Mit Beginn der aktuellen Energiekrise durch den Krieg Russlands gegen die Ukraine sei der Energieausweis zusätzlich in den Fokus gerückt.
„Verkäufer müssen sich klarmachen, dass sich Bestandsimmobilien mit schlechten Energiewerten am Markt schwertun. Sie verzeichnen derzeit die höchsten Preisabschläge. Hinzu kommt eine vergleichsweise lange Vermarktungsdauer. Hingegen punkten Gebäude, die vor einigen Jahren mittels Dämmung, neuer Heizung oder PV-Anlage auf einen neuen energetischen Stand gebracht worden sind.“
Auch bei diesem Thema berate das Team der VOBA IMMOBILIEN eG ausführlich, kompetent und transparent.
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