Ob als Wertanlage oder zur Eigennutzung – Immobilien liegen im Trend. Kein Wunder, denn niedrige Bauzinsen und billige Kredite machen die Entscheidung einfach. Ob Neubau oder Sanierung, Baustellen bergen schon vom Grundsatz her ein erhöhtes Risiko. Gut beraten ist, wer für entsprechenden Versicherungsschutz sorgt und damit mögliche finanzielle Risiken absichert.
Für manche Bau- oder Sanierungsvorhaben reicht der Standardschutz. Andere verlangen nach „mehr“. Einen Experten im Vorfeld zurate zu ziehen ist empfehlenswert. Denn: Grundsätzlich haftet der Bauherr für alle Gefahren, die von dem Bau und dem Baugrundstück ausgehen. Fehlender Schutz oder Deckungslücken können teuer werden. Doch was ist wofür erforderlich? Die Bauherrenhaftpflicht deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden Dritter – also die Schäden, die dem entstehen, der nicht mit dem Bauvorhaben direkt in Verbindung steht. Sie gilt in der Regel bis zum Bezug des Gebäudes, maximal jedoch zwei Jahre. Versichert ist z.B. der Personenschaden des Passanten, der aufgrund einer falschen Baustellensicherung verletzt wird, der Sachschaden, wenn z.B. Baumaterialien oder Werkzeug ein vor der Baustelle parkendes Auto beschädigt, der Vermögensschaden, wenn ein Baustellenfahrzeug die Garagenausfahrt eines Unternehmers blockiert und dieser den Gesprächstermin mit einem potenziellen Kunden nicht wahrnehmen kann. Vor allem im Hinblick auf mögliche Personenschäden ist die Versicherungssumme mit mindestens drei Millionen, eher fünf, besser noch mit zehn Millionen Euro anzusetzen. Bei kleineren Bauvorhaben lohnt ein Blick in die Bedingungen der Privathaftpflichtversicherung, die bis zu einer bestimmten Bausumme Deckung bietet. Das Pendant für z.B. Vermieter oder Eigentümergemeinschaften ist die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht – sie ist dahingehend zu prüfen. Bei der Bauleistungsversicherung – auch Bauwesenversicherung genannt – spielt höhere Gewalt die zentrale Rolle. Sie schützt vor den Folgen unvorhergesehener Ereignisse, die während der Bauzeit auftreten. Versichert sind Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile, die zur Fertigstellung des Bauvorhabens erforderlich sind. Bei einem Schaden können die mit der Wiederherstellung verbundenen Material- und Lohnkosten über die Bauleistungsversicherung gedeckt werden.
Beispiele für Schäden:
Die Baugrube läuft aufgrund eines Starkregenereignisses voll Wasser. Für die Fortsetzung der Bauarbeiten muss die Grube ausgepumpt und die Böschung nachgearbeitet werden.
Eine abgestützte Giebelwand wird bei einem Sturm umgeworfen und muss neu aufgebaut werden.
In den verschlossenen Neubau wird eingebrochen, bereits eingebaute Heizungen werden gestohlen. Material muss neu beschafft und verbaut werden.
Die zugrunde liegende Versicherungssumme der Bauleistungsversicherung sollte sich mindestens nach den vorläufigen Baukosten richten. Zudem gilt wie in der Bauherrenhaftplicht: Eigenleistungen angeben. Sonst besteht kein Versicherungsschutz dafür. Die Feuerrohbauversicherung kommt dann zum Tragen, wenn das unfertige Gebäude oder Teile davon abbrennen. Versichert sind neben dem Gebäude auch Baumaterialien und Schäden durch Rauch oder Löschwasser. Um das Risiko Feuer abzudecken, gibt es zudem die Möglichkeit des meist beitragsfreien Einschlusses in die Wohngebäudeversicherung. Auch ist der Einschluss des Risikos bei der Bauleistungsversicherung möglich. Wird bestehende Gebäudesubstanz saniert – z.B. energetisch oder raumtechnisch –, gilt der Grundsatz: Sobald Eingriffe in die bestehende Bausubstanz vorgenommen werden, muss dies dem Gebäudeversicherer gemeldet werden. Eine Meldung muss auch erfolgen, wenn ein Wohngebäude während der Sanierung oder dem Umbau leer steht. Denn der Leerstand ist aus Sicht des Versicherers eine deutliche Gefahrerhöhung. Bei Nicht-Anzeige droht im Schadenfall ein teilweiser oder kompletter Verlust des Versicherungsschutzes. Ähnlich gelagert ist der Sachverhalt, wenn an einem bewohnten Gebäude ein Gerüst aufgestellt wird. Denn darüber hätten Einbrecher leichtes Spiel. Zudem müssen Bewohner in einem Mehrfamilienhaus ihren Hausratversicherer über die Gefahrerhöhung informieren. Handelt es sich um eine genutzte Gewerbeimmobilie, die saniert wird, muss dies der Inhaltsversicherung angezeigt werden. Welche Pflichten dem Versicherer gegenüber bestehen, ist den Bedingungen, konkret dem Punkt Obliegenheiten, zu entnehmen. Der Haftpflichtschutz kleinerer Sanierungsprojekte kann – je nach Bedingungen – meist schon über die Privat- oder die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht realisiert werden, sollte aber im Idealfall immer individuell geprüft werden. Basis ist die vorläufige Bausumme. Auch bei der Feuerrohbauversicherung ist die Notwendigkeit des Abschlusses davon abhängig, was und wie viel gemacht werden soll. Werden nur Arbeiten im Innenraum gemacht, wie z.B. neue Fenster eingebaut oder einzelne Wände versetzt, dann ist keine Feuerrohbauversicherung erforderlich, sondern nur die Mitteilung an den Gebäudeversicherer. Sollen hingegen umfassende An- und Umbauten erfolgen – z.B. die Erweiterung der Immobilien um eine weitere Etage –, ist die Feuerrohbauversicherung zu empfehlen. Warum? Brennt die aufgesetzte Etage wegen Kurzschluss ab und schädigt die darunterliegende Etage, bestünde ohne Feuerrohbauversicherung kein Versicherungsschutz für die neue Etage. Last, but noch least stellt sich die Frage nach der Bauleistungsversicherung bei einem Sanierungsprojekt. Klare Antwort: Besser ist das. Das macht folgendes Beispiel deutlich: Das Dach des um eine Etage aufgestockten Hauses wird durch Sturm stark geschädigt. Eindringendes Wasser läuft bis in die alten Etagen und verursacht Folgeschäden. Diese Folgeschäden sind i.d.R. nur über eine Zusatzklausel der Bauleistungsversicherung
gedeckt. Während der Bauherr mit den genannten Versicherungslösungen über den erforderlichen Schutz verfügt, ist für Unternehmen des Bauhaupt- und Nebengewerbes noch eine ganze Menge mehr zu beachten. Dies aber weniger in Bezug auf das einzelne Projekt, sondern vielmehr in Hinblick auf dessen Risiken. Hier haben die Betriebshaftpflicht-, die Autoinhalts-, die Maschinen- bzw. Elektronik-, die Montage- oder auch die Baustellenversicherung Relevanz. Und: Insbesondere private Bauherren sollten daran denken, dass Helfer aus dem Familien- und Freundeskreis gesichert werden – nicht nur durch sorgsames Einweisen, sondern auch durch geeigneten Unfallversicherungsschutz.
Autor Stefan Peters ist Mitglied der Geschäftsführung BEST GRUPPE und beantwortet Fragen gerne unter: stefan.peters@bestgruppe.de
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