Der sogenannte demografische Wandel in Deutschland hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Es gibt immer mehr ältere Menschen, die in einem abbezahlten Eigenheim leben. Bei vielen reicht das Geld aber kaum, um sich neben dem Lebensunterhalt noch Dinge wie die Instandhaltung der Immobilie, die zunehmenden Gesundheitskosten oder Annehmlichkeiten wie Urlaube zu leisten. Zur Kapitalbeschaffung können diese Menschen ihre Immobilie nutzen – und haben dafür grundsätzlich drei Möglichkeiten: Sie verkaufen ihr Eigenheim und ziehen um, sie beleihen die Immobilie bei einer Bank in Form einer Umkehrhypothek oder sie erhalten eine lebenslange Immobilienleibrente (siehe Info-Kasten).
Die beiden letzten Optionen fristen noch ein Nischendasein in Deutschland. So konstatiert die Verbraucherzentrale auf ihrer Homepage: „Umkehrhypothek und Leibrente haben sich in Deutschland bisher noch nicht durchgesetzt, die weitere Entwicklung muss man abwarten.“ Das wohl etwas bekanntere Produkt Umkehrhypothek hat der Versicherer R+V Anfang 2016 z.B. wieder aus seinem Programm genommen – wegen des hohen Regulierungsaufwandes und der geringen Nachfrage für ein relativ teures Produkt. Dass die Immobilienleibrente, die grundsätzlich anders funktioniert als die Umkehrhypothek, bekannter wird, dafür macht sich Friedrich Thiele stark. Er ist Vorstand der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG aus Frankfurt. „Das Prinzip ist einfach. Der Eigentümer verkauft seine Immobilie an uns und dafür werden ihm zwei Grundbuchrechte als Gegenleistung und zur Sicherheit gewährt: Das eine ist ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie. Das andere ist die Immobilienleibrente, die lebenslang gezahlt wird“, erklärt er. Die Höhe der Leibrente richtet sich u.a. nach dem jeweiligen Verkehrswert der Immobilie und dem Alter des Eigentümers. Damit eine passable Rente dabei herauskommt, sollte der Leibrentenempfänger mindestens 70 Jahre alt sein. Auch für Verheiratete eignet sich das Modell. Verrentungsfähig ist grundsätzlich jede Immobilie – vom Reihenhaus über die Eigentumswohnung bis hin zur luxuriösen Villa oder einem Gewerbeobjekt. Den Wert der Immobilie überprüft ein unabhängiger Sachverständiger. Und wer etwas mehr Geld auf einen Schlag benötigt, kann neben oder anstatt der Rente auch Einmalzahlungen vereinbaren.
Wann macht die Immobilienleibrente Sinn?
„Die Immobilienleibrente ist keine Konkurrenz zum Verkauf, sondern eine Alternative. Sie macht für solche Personen Sinn, die eine persönliche Bindung zu ihrer Immobilie haben und in ihrem Haus alt werden wollen“, erklärt Friedrich Thiele. Keinen Sinn mache sie dagegen, wenn man sich verkleinern oder etwa mit den Kindern zusammenziehen will, dann sei der klassische Verkauf die bessere Alternative. Die dritte Option, die Umkehrhypothek, wiederum unterscheidet sich von der Immobilienleibrente vor allem darin, dass der Immobilienbesitzer hier Eigentümer bleibt. Allerdings zu einem hohen Preis: Am Ende der Hypotheken-Laufzeit wird der Kredit fällig – in einem Lebensalter, in dem man erfahrungsgemäß das Geld besonders benötigt, etwa für Gesundheitsdienstleistungen. Auch die Verbraucherzentrale schreibt auf ihrer Homepage, dass die Umkehrhypothek ein relativ teures Produkt sei.
Neu ist das Konzept der Immobilienleibrente im Übrigen nicht. Im landwirtschaftlichen Bereich etwa ist es seit vielen Generationen in Deutschland bekannt: Die Kinder führen einen Hof fort und die Eltern wohnen weiter dort und bekommen dafür ein „Leibgeding“. Warum die Immobilienleibrente in anderen Ländern wie z.B. Frankreich viel bekannter und verbreiteter ist, dafür mag es unterschiedliche Gründe geben: Die Eigentumsquote in Deutschland ist im europäischen Vergleich z.B. relativ gering, zudem wurde in zwei Weltkriegen viel Immobilienvermögen und damit verrentungsfähiges Kapital zerstört. Zumindest ältere Deutsche haben außerdem häufig eine recht emotionale Bindung zum Thema Immobilieneigentum, ähnlich wie beim Auto.
Hohes Marktpotenzial in Deutschland
Marktpotenzial ist hierzulande in jedem Fall vorhanden. Studien zufolge hat jeder zweite Haushalt mit über 70-Jährigen in Deutschland Wohneigentum. Nennenswerte Anbieter für die Immobilienleibrente gibt es dagegen bisher nur wenige. Neben der bundesweit tätigen Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG sind das z.B. die kirchliche Stiftung Liebenau im süddeutschen Meckenbeuren, die regional begrenzt aktiv ist, oder das Vermittlungsbüro HausplusRente in München, das auch regional tätig ist. Um ein nachhaltiges und vertrauenswürdiges Angebot bei diesem sensiblen Thema zu schaffen, müssen schließlich auch viele wichtige Fragen der potenziellen Leibrentner geklärt sein: Wer ist der Käufer genau? Kümmert der sich auch um die Immobilie? Sind die unterschiedlichen Interessen bei dieser langfristigen Partnerschaft ausgewogen geregelt? Wie bin ich als Leibrentner abgesichert? „Mit zunehmender Kenntnis der Senioren über diese Alternative zum Hausverkauf wird die Nachfrage nach diesem Produkt der Altersfinanzierung sicher zunehmen“, ist Friedrich Thiele überzeugt. Auch für die Immobilienvermittlung könnte die Immobilienleibrente wichtiger werden, denn ein Makler gewinnt mit den Senioren, die an der Immobilienverrentung interessiert sind, ein neues Klientel, für das er bisher kein Angebot hatte. Thomas Corrinth I redaktion@regiomanager.de
INFO
Ältester Mensch der Welt bekam Immobilienleibrente
Besonders profitiert von der Immobilienleibrente hat der bis heute älteste Mensch, der je auf der Erde gelebt hat. Die Südfranzösin Jeanne Calment verkaufte mit 90 Jahren ihre Wohnung gegen eine lebenslange Rente. Ein schlechtes Geschäft für den Vertragspartner: Jeanne Calment starb 1997 im Alter von 122 Jahren und 164 Tagen und erhielt in diesem Zeitraum rund 900.000 Francs Leibrente – das Dreifache des Wohnungswertes.
Kapitalbeschaffung durch die eigene Immobilie
| Klassischer Verkauf | Umkehrhypothek | Immobilienleibrente | |
| Was ist das? | Die Immobilie wird am freien Markt verkauft. Das Geld kann genutzt werden, um z.B. in eine kleinere (altersgerechte) Wohnung umzuziehen. | Eine Umkehrhypothek basiert auf einem Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Der Immobilienbesitzer bleibt Eigentümer und kann weiter in der Immobilie wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet – die Schuldenlast baut sich im Gegensatz zum normalen Baukredit von Jahr zu Jahr auf, daher auch die Bezeichnung Umkehrhypothek. | Eine Immobilienleibrente ist im Gegensatz zur Umkehrhypothek mit einem Verkauf des Eigentums verbunden. Bei Vertragsabschluss geht die Immobilie in das Eigentum des Erwerbers über. Im Gegenzug erhält der Verkäufer eine Leibrente und behält zudem das Wohnrecht. Beides gilt lebenslang. |
| Was sind Vorteile? | Sofort freie Liquidität. | Man bleibt Eigentümer. | Langlebigkeitsrisiko abgedeckt, Wohnen zu Hause gesichert, Instandhaltung beim Käufer. |
| Was sind Nachteile? | Man muss ausziehen. | Nur eine Zeitrente, relativ teuer, Rückzahlungsrisiko. | Erst ab 70 Jahren möglich. |
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