Das Unternehmen wächst schneller als geplant, die Umsätze steigen, neue Mitarbeitende kommen hinzu, – und die Räumlichkeiten platzen aus allen Nähten. In einer solchen Situation stellt sich für Unternehmer oftmals die Frage: Soll ich expandieren, indem ich zusätzliche Flächen miete, oder wäre es langfristig sinnvoller, in eigene Gewerbeimmobilien zu investieren?
Was die Preise betrifft, ist für Letzteres derzeit ein guter Zeitpunkt. Laut dem vdp-Immobilienpreisindex, den der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen der Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte veröffentlicht und welcher Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank ist, fallen die Preise für Gewerbeimmobilien im ausgeprägten Maße – und zwar seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 um 17,2 Prozent. Die Mieten für Industrieimmobilien indes sind vergleichsweise hoch und steigen laut einer Analyse des Immobilienmarktes auf dem Informationsportal Squarevest weiter – insbesondere in städtischen Gebieten.
Nicht nur die Preise betrachten
Doch abzuwägen sind nicht allein die reinen Kauf- und Mietpreise. Unter anderem sind auch Faktoren wie die Unternehmensziele, die eigene Wachstumsstrategie, die Marktbedingungen und die Marktprognosen zu berücksichtigen. Schließlich ist die Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ auch eine strategische Weichenstellung für die Zukunft des Unternehmens. Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ gibt es daher nicht – so viel vorweg. Aber: Mittels einer sorgfältigen Analyse aller relevanten Faktoren stellen Sie sicher, dass die gewählte Option den langfristigen Erfolg Ihres Unternehmens unterstützt.
Unsichere Preisentwicklung
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist immer als langfristige Investition zu betrachten. In der Vergangenheit ist der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit in der Regel gestiegen, was dem Unternehmen auf lange Sicht Kapitalwachstum sicherte. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen konnte der Kauf attraktiver sein, als ein Objekt zu mieten, da die Finanzierungskosten überschaubar blieben und die Immobilie im Idealfall an Wert gewann. Aktuell ist jedoch schwierig zu sagen, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden. Zu ungewiss ist die wirtschaftliche Gesamtlage, die Zinspolitik der Zentralbanken sowie das Angebot und die Nachfrage nach Gewerbeflächen.
Vorteile beim Kauf
Relativ sicher ist indes, dass Unternehmer beziehungsweise Unternehmerinnen durch den Besitz einer Immobilie an Planungssicherheit gewinnen. Die monatlichen Raten für die Hypothek bleiben – anders, als es bei Mietzahlungen der Fall sein kann – konstant.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie mit dem Kauf eines Gewerbebaus Gestaltungsfreiheit haben: Sie können Umbauten, Renovierungen oder Erweiterungen – unter Berücksichtigung der geltenden Bebauungsordnung und Regelungen der Gemeinde – ganz nach dem Bedarf ihres Unternehmens durchführen, ohne die Zustimmung eines Vermieters einholen zu müssen.
Last but not least genießen Unternehmen, die eine Immobilie erwerben, Steuervorteile. Denn Abschreibungen auf das Gebäude und die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen können die Steuerlast senken und somit die Gesamtkosten der Immobilie reduzieren.
Nachteile eines Kaufs
Der Kauf eines Gewerbebaus geht jedoch insgesamt mit einer hohen Anfangsinvestition und wirtschaftlichen Risiken einher. Oftmals sorgt die Finanzierung für eine längerfristige Verschuldung. Neben dem Kaufpreis dürfen außerdem die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und eventuell notwendige Renovierungen nicht vergessen werden. Die hohen Anfangskosten können die Liquidität des Unternehmens belasten und zuweilen auch die Kreditaufnahme erschweren. Ferner bindet der Kauf einer Immobilie Kapital, das andernfalls in das operative Geschäft investiert werden könnte. Diese gebundene Liquidität steht nicht für andere unternehmerische Zwecke zur Verfügung – und kann in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheiten problematisch werden.
Dass Sie als Eigentümer für die Instandhaltung und Pflege Ihrer Immobilie verantwortlich sind, sollten Sie ebenfalls in Ihre Überlegungen eines eventuellen Kaufs einbeziehen. Insbesondere bei älteren Gebäuden ist abzusehen, dass große energetische Sanierungen anstehen werden. Wie der Analyse des Immobilienmarktes auf dem Informationsportal Squarevest zu entnehmen ist, wird es für Eigentümer von Gewerbeimmobilien schwer werden, die Balance zwischen technischer Machbarkeit von Sanierungsmaßnahmen und der finanziellen Umsetzbarkeit zu finden.
Vorteile der Miete
Mietet man gewerbliche Räume, muss man sich in der Regel nicht um die Wartung und Pflege der Immobilie kümmern. In den meisten Mietverträgen ist der Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Wenn ein Rohr undicht oder etwas anderes am Gebäude defekt ist, reicht somit ein Anruf beim Vermieter, der sich dann um die nötige Reparatur kümmert und einen Handwerker bestellt. Zudem muss man als Unternehmer in der Regel nicht für die Reparaturkosten aufkommen. Dies entlastet das Unternehmen sowohl von unvorhergesehenen Kosten als auch von der administrativen Belastung, die mit der Pflege der Immobilie einhergeht.
Unternehmen, die sich in einer Wachstumsphase befinden oder deren Geschäftsmodell sich ändert, profitieren zudem von der möglichen Flexibilität im Falle eines Standortwechsels beim Mietmodell. Das heißt: Ein Standortwechsel ist einfacher möglich, ohne sich Gedanken über den Verkauf einer Immobilie machen zu müssen. Der wohl größte Vorteil der Miete ist jedoch wiederum finanzieller Art; er betrifft die finanzielle Flexibilität: Da keine hohe Anfangsinvestition anfällt, schont dies die Liquidität des Unternehmens. Dies ermöglicht es, Kapital in das Kerngeschäft zu investieren oder es als finanzielle Reserve zu halten. Zu guter Letzt bringt auch die Miete steuerliche Vorteile mit sich, denn Mietzahlungen sind in der Regel als Betriebsausgaben steuerlich absetzbar.
Nachteile der Miete
Doch auch wenn die Miete finanzielle und operative Flexibilität bietet, bedeutet sie langfristig laufende Kosten ohne Vermögensbildung. Zudem besteht eine Abhängigkeit vom Vermieter, was nötige Umbauten betrifft. Seien Sie sich auf jeden Fall darüber im Klaren, dass Sie bei der Gestaltung der Räume nicht so frei sind wie bei einem gekauften Objekt.
Ist der Mietvertrag befristet, birgt dies das Risiko, dass der Vertrag nicht verlängert wird oder die Miete erhöht wird, was die Planungssicherheit des Unternehmens behindert. Die vermeintliche Flexibilität bei einem Mietobjekt ist somit in der Regel relativ. Und auch umgekehrt bedeutet ein gewerblicher Mietvertrag, der für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, dass Sie sich als Unternehmer binden.
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