Ältere Büroimmobilien haben nicht erst seit Corona, Homeoffice und Flexdesk ein Problem. „Die technische Infrastruktur, Raumaufteilung und baulicher Zustand erfüllen oft nicht mehr die Ansprüche anspruchsvoller Mieter“, sagt Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbandes NRW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen). Das führe dazu, dass Eigentümer umdenken und diese älteren Büroimmobilien oft neuen Nutzungen zugeführt würden. „Ein Trend ist unter anderem die Nutzung dieser Immobilien für medizinische Versorgungszentren oder auch für die Einrichtung neuer Wohnungen.“
Bei Gewerbeimmobilien wie Lagerhallen und Produktionsstätten spielt die technische Ausstattung laut Genziorra zwar auch eine Rolle, „aber je nach Nutzung sind die Ansprüche da auch deutlich niedriger“. Grundsätzlich bestehe die aktuelle Herausforderung darin, ältere Immobilien unter Berücksichtigung von Aspekten wie Nachhaltigkeit und Klimaschutz zukunftsorientiert zu entwickeln.
Wichtig sind Höhe und Tiefe
Die Möglichkeiten der Aufwertung ist nach Aussage von Ernst Uhing stark abhängig von den jeweiligen Immobilien und den Gebäudeabmessungen. „Für flexible Büronutzungen etwa sind Raumhöhen – im Rohbau-Zustand – von möglichst mehr als drei Metern nötig, um dort die notwendige neue Technik einzubringen und gleichzeitig die lichten Mindesthöhen nach Arbeitsschutzvorgaben einzuhalten“, so der Präsident der Architektenkammer NRW. Die Gebäudetiefe spielt ebenfalls eine Rolle für die Flexibilität.
„So sind Bürogebäude mit beidseitiger Belichtung besonders gut für verschiedene Bürokonzepte umnutzbar. Weisen sie eine Raumtiefe von 12,5 bis 14,5 Metern auf, lassen sich so unterschiedliche Bürokonzepte wie Zellenbüros, Kombibüros oder Open Space-Flächen einrichten“, erklärt Uhing.
Der BFW beobachtet sehr unterschiedliche Bemühungen der Modernisierung. „Grundsätzlich braucht es häufig sicher keine umfassende und oft teure Revitalisierung, um Objekte aufzuwerten“, meint Gendziorra. Im Vordergrund sollten Services stehen, die für den Mieter einen Mehrwert bedeuten. Das umfasst unter anderem die ansprechende Gestaltung von Gemeinschaftsbereichen und Außenanlagen, aber auch E-Ladesäulen für Autos und Fahrräder, Photovoltaik, offenes W-LAN und weitere Ausstattungsmerkmale, „die man heute in fast jedem neuen Gewerbeprojekt findet“.
Intelligente Klima-Systeme
Mit einigem Aufwand verbunden sein, kann die Schaffung eines angenehmen Raumklimas durch intelligente Heizungs-, Lüftungs- und Klimasysteme zu erreichen. „Nachhaltigkeit spielt hierbei eine zentrale Rolle: Energiesparende Technologien und regenerative Energiequellen sind Standard“, so die BFW-Geschäftsführerin für NRW. „Technische Ausstattung umfasst leistungsfähige IT-Infrastruktur, umfassende Vernetzung und smarte Gebäudetechnik. Diese ermöglicht effizientes Energiemanagement und erhöht den Komfort der Nutzer.“ Moderne Bürokonzepte verzichten zunehmend auf die feste Zuordnung von Arbeitskraft und Arbeitsplatz. „Das bedeutet, dass sich die Mitarbeitenden jeden Morgen ihren Arbeitsplatz neu aussuchen. Die Arbeitsplätze müssen daher gleichwertig sein und den Mitarbeitern die Möglichkeit geben, sich schnell an jedem Platz gut einzurichten“, sagt Architekt Uhing und verweist unter anderem auf die Bedienbarkeit von technischen Anlagen und Fenstern. „Der Nutzerkomfort und somit die Akzeptanz steigt deutlich, wenn man zum Beispiel ein Fenster öffnen kann oder die Temperatur selbst regeln kann.“ Es sei zudem sinnvoll, dass man einzelne Bereiche von Gebäuden zu- und abschalten kann – „etwa für den Fall, dass am Freitag kaum jemand vor Ort arbeitet“.
Was ist mit der Infrastruktur?
Nicht zu vergessen: „Neben den technischen Aspekten sind Bestandsimmobilien aber auch attraktiver, wenn sie in einer guten Infrastruktur eingebunden sind, also ÖPNV und vielleicht Kitas und Grundschulen in der Nähe aufweisen“, so Uhing. Nachgefragt würden generell Büroflächen, auf denen die Mitarbeiterbindung gestärkt werden kann – „beispielsweise durch Aufenthaltsflächen im Freien, eine gute Kantine bzw. Speisemöglichkeiten, kleine Erholungszonen und Bereiche für den informellen Austausch“.
Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen fordert, Faktoren wie den CO-Fußabdruck, den ein Gebäude in Erstellung und Betrieb verursacht, in seine Werthaltigkeit einzuberechnen. „Es darf nicht länger sein, dass Bürogebäude in zwei oder drei Jahrzehnten abgeschrieben und damit zum Abriss freigegeben werden“, betont Uhing. Stattdessen sollte der Gebäudebestand weiterentwickelt werden.
Nachfrage für Bürogebäude wird es auch in Zukunft geben, ist sich der BFW-Landesverband NRW sicher. „Immerhin lesen wir ja immer öfter, dass gerade größere Firmen zwar die Vorteile von Videokonferenzen zu schätzen wissen, dass es dort aber eher einen Trend zurück ins Büro gibt“, so Gendziorra. „Aus dem Kreis unserer Mitglieder ist in allen Prognosen zu hören, dass der Flächenbedarf zwar sinken wird, dass die Qualität der Bürogebäude für viele Firmen aber auch ein Aspekt in der Gewinnung von Fachkräften ist.“
Schwer haben dürften es die Investoren, die mit deutlich geringerer Ausstattung im Vergleich in hart umkämpften Märkten Mieter suchen. „Ungeachtet dessen wird es das klassische Büro vermutlich immer geben – nur unter etwas veränderten Rahmenbedingungen.“
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Ernst Uhing, Präsident der Architektenkammer NRW (© Foto: Ingo Lammert/Architektenkammer NRW)
Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbandes NRW (© Foto: BFW NRW)
