Es müssten in diesen Tagen doch goldene Zeiten für Bauträger und Projektentwickler herrschen. Man hat den Eindruck, dass an jeder Ecke ein Baukran steht. Spricht man mit Vertretern der Immobilienbranche, relativiert sich der Eindruck allerdings ein Stück weit. „Trotz der derzeit guten Geschäftslage und der konstant hohen Nachfrage erwartet die mittelständische Immobilienbranche langfristig sinkende Baufertigstellungszahlen“, sagt etwa Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Nordrhein-Westfalen, der die mittelständische Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vertritt. Im diesjährigen BFW-Neubauradar bestätigen demnach fast 60 Prozent der bundesweit befragten Mitgliedsunternehmen, dass sich die Rahmenbedingungen für den Neubau 2017 weiter verschlechtert haben. „Der derzeitige Umsatzboom in der Baubranche resultiert aus Genehmigungsverfahren der Vorjahre, die nun abgearbeitet werden“, sagt die NRW-Geschäftsführerin. Der Mangel an Baugrundstücken und Fachkräften sowie administrative und bauordnungsrechtliche Hindernisse würden jetzt in den Statistiken sichtbar.
Insgesamt müsse man die Frage nach einem Bauboom „ambivalent sehen“, sagt auch Christian Huttenloher, Generalsekretär des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV). Für den Wohnungsbau wurden laut DV in den vergangenen beiden Jahren mit 278.000 bzw. 284.000 weit mehr neue Wohneinheiten pro Jahr mehr fertig gestellt als 2009 (159.000). Aber im Vergleich zum „wirklichen Bauboom“ Mitte der 1990er Jahre (1995: über 600.000) seien es deutschlandweit gar nicht so viele. „Eigentlich bräuchten wir jedes Jahr eher 400.000 Neubauwohnungen, um die zusätzliche Nachfrage zu bedienen“, so Christian Huttenloher. Mittlerweile mangele es aber schon an den Baukapazitäten der Bauwirtschaft und an ausreichend baureifen Baugrundstücken, sodass dieses Ziel kaum erreichbar scheint. Das ist jedoch von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. „Vielen Kommunen fehlen die Kapazitäten, um in angemessener Zeit ausreichend Bauland zur Verfügung zu stellen“, so Elisabeth Gendziorra. „Einige wollen auch gar nicht, wenn dies Investitionen in die Infrastruktur voraussetzt.“ Ihr Verband fordere daher aktuell die Einführung einer Planungspflicht im Baugesetzbuch und erhöhte Zweckzuweisungen an Kommunen für Infrastrukturkosten.
Der lange Weg zur Genehmigung
Beklagt werden zudem die langen Genehmigungsverfahren. In einer Studie des BFW NRW aus dem Jahre 2016 haben 50 Prozent der befragten Unternehmen die Kosten der Zeitverzögerung im Baugenehmigungsverfahren (bezogen auf die Gesamtkosten eines Projekts) auf drei Prozent geschätzt. Die andere Hälfte der Befragten schätzte die Kosten sogar höher ein. „Seit Jahren muss der Wohnungsneubau steigende Auflagen hinnehmen, beispielsweise im energetischen Bereich. Kommunen verlangen oft zusätzliche Auflagen, wenn Handlungsspielräume es zulassen. Städtebauliche Verträge ermöglichen, dass Investoren verpflichtet werden, Infrastrukturkosten mitzutragen und öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Hier mangelt es oft an Transparenz, woraus sich die jeweiligen Verpflichtungen ergeben“, sagt Gendziorra. Immer öfter entstehe bei Investoren der Eindruck, dass Versäumnisse in der bestehenden Infrastruktur auf Neubauprojekte abgewälzt würden. So sei es mittlerweile fast Usus, dass bei Wohnungsbauprojekten auch ein Kindergarten errichtet werden müsse. „Dabei reichen die Forderungen von der Gebäudeerrichtung bis hin zur Schenkung, die dann Grundstück und Gebäude umfasst. Hier müssen transparente Richtlinien erarbeitet werden, die für alle Wettbewerber gelten, ob für private, genossenschaftliche oder kommunal verbundene Unternehmen.“
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist sowohl politisch als auch medial ein großes Thema (ganz zu schweigen davon, dass es für die Betroffenen ein existenzielles sein kann). Der DV-Generalsekretär sieht in diesem Zusammenhang vor allem zwei das Problem begünstigende Entwicklungen: „Auf der einen Seite werden immer mehr bislang preiswerte Bestandswohnungen teurer. So geht die Zahl der Sozialwohnungen zurück, da die Bindungen auslaufen, selbst wenn bei kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen und anderen gemeinwohlorientierten Vermietern die Mieten dann nicht gleich sprunghaft ansteigen.“ Auch Teile der nicht gebundenen, bislang vergleichsweise günstigen Wohnungen werden seiner Aussage nach durch Modernisierungen und/oder Mieterhöhungen teurer. „Das muss gar keine Luxusmodernisierung sein, sondern kann auch eine normale energetische Sanierung sein.“ Ein weiterer genannter Grund sind die niedrigen Zinsen, die Investitionen in Wohnimmobilien in vielen deutschen Wachstumsstädten sehr attraktiv machen. „Auf der anderen Seite ist es ohne entsprechende Förderung und preiswertere Grundstücke nicht möglich, neue preiswerte Wohnungen zu schaffen, die den Verlust im Bestand kompensieren könnten.“ Denn die Baukosten seien aufgrund der vielfältigen, sehr anspruchsvollen Baustandards und energetischen Vorgaben in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die Lebenshaltungskosten. Und gestiegen seien auch die Baulandpreise. Sie erreichen laut Huttenloher Höhen, „mit denen keine preiswerten Wohnungen mehr zu schaffen sind“.
Kritik an Mietpreisbremse
„Versäumnisse in der Wohnungs- und Baupolitik lassen sich nicht von heute auf morgen korrigieren“, betont Elisabeth Gendziorra. Wohnungsbau brauche lange Vorlaufzeiten. „Kurzsichtige Instrumente“ wie die Mietpreisbremse seien von vornherein zum Scheitern verurteilt, „da sie lediglich den Mangel verwalten, aber nicht beheben“. Wer günstiges Wohnen fördern wolle, müsse ausreichend Bauland zur Verfügung stellen und die Verwaltung in die Lage versetzen, zügig Baurecht zu schaffen. „Auch bei der Grunderwerbsteuer muss Politik sich fragen, ob es unter dem Gesichtspunkt ‚bundesweit gleichwertiger Lebensbedingungen‘ richtig ist, dass der Steuersatz in Bayern bei 3,5 Prozent liegt und NRW mit sechs
Prozent Spitzenreiter ist.“
Allen Herausforderungen zum Trotz wird weiter fleißig gebaut – und zwar im Wohnungsneubau „fast ausnahmslos barrierearm“, sagt die BFW-NRW-Chefin. „Durch neue Auflagen in der Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen wird dieser Trend gesetzlich manifestiert und ab 2019 an die höheren Ansprüche der Barrierefreiheit angepasst. Wer zukunftsfest bauen möchte, muss sich mit dem Thema zwangsläufig auseinandersetzen. Schließlich wird ab 2030 jeder Dritte auf eine altersgerechte Wohnung angewiesen sein.“ Einen weiteren Zukunftstrend nennt Christian Huttenloher: Smart Home /smartes Quartier. Gemeint ist die Verknüpfung von Energieeffizienz, erneuerbaren Energien, E-Mobilität und digitalen Dienstleistungen rund um das Wohnen. Dies sei zwar noch nicht in der Breite der Immobilienentwicklungen der Fall, werde aber immer stärker kommen.Daniel Boss
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Elisabeth Gendziorra ist Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Nordrhein-Westfalen (Foto: BFW NRW)
Christian Huttenloher ist Generalsekretär des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (Foto: Michael Kirsten/DV)
