Ob „Blase“ oder „Überhitzung“ – es gibt viele Wörter für einen Immobilienmarkt, der aus dem Ruder gelaufen ist. Auch für Deutschland und NRW sind solche Warnungen in letzter Zeit immer wieder zu hören. Was aber ist dran an diesen Befürchtungen? Die Frage geht an Axel Quester aus Duisburg, 1. Stellv. Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD West mit mehr als 1.500 Mitgliedern. „In den Metropolen an der Rheinschiene und in Universitätsstädten wie Münster oder Aachen haben wir enge Immobilienmärkte, besonders was ,günstigen’ Wohnraum angeht. Wegen Angebotsmangel sind die Preise – besonders für Eigentumswohnungen – in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Allerdings verläuft die Kreditvergabe durch die Banken nach wie vor weitestgehend restriktiv und in jüngster Zeit beobachten wir auch eine anziehende Bautätigkeit. Also nein, eine ,Blase’ sehen wir nicht“, so Quester. Dafür aber ein starkes Gefälle innerhalb des Bundeslands. „Neben den erwähnten starken Regionen gibt es eine ganze Reihe strukturschwacher Gebiete in NRW, wo Phänomene wie Landflucht und Preisverfall an der Tagesordnung sind“, sagt der Immobilienexperte und nennt als Beispiele die Eifel, Teile des Sauerlands sowie den nördlichen Niederrhein.
Speckgürtel immer beliebter
Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass die Preise an gefragten Standorten weiterhin nur eine Richtung zu kennen scheinen: nach oben. Der Markt für Wohnimmobilien in NRW ist erneut von teils deutlichen Wertsteigerungen gekennzeichnet. Die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern gehen um bis zu neun Prozent nach oben, vor allem in den Ballungsräumen. Doch inzwischen sind die Preisanstiege auch in den kleineren und mittelgroßen Städten in den Speckgürteln der Metropolregionen spürbar. „Denn die Nachfrage nach Immobilien bleibt in Zeiten niedrigster Zinsen groß, das Angebot trotz anziehender Neubautätigkeit knapp“. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilien 2017 des IVD West hervor. Drei Gruppen sorgen demnach dafür, dass die Preise für Wohneigentum weiterhin steigen: private und institutionelle Anleger sowie Eigennutzer. „Besonders in den Städten der Rheinschiene wie Köln und Bonn ist daher die Nachfrage noch einmal stärker geworden. Dauerhaft niedrige Zinsen erleichtern zudem die Entscheidung bei Finanzierungskrediten. Weiterhin steigende Wohnungsmietpreise in den Groß- und Universitätsstädten des Landes bilden einen wichtigen Faktor, der den Immobilienerwerb beziehungsweise den Umzug in die eigenen vier Wände fördert. „Kaufen geht häufig vor Mieten – weil es sich rechnet“, erläutert Axel Quester.
Spitzenreiter ist Köln
Die Entwicklung im Segment Eigentumswohnungen hat laut Maklerverband noch einmal an Dynamik zugenommen. NRW-weit stiegen hier die Preise um durchschnittlich 6,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Überdurchschnittliche Steigerungen waren in den Großstädten des Landes zu beobachten. In Metropolen mit mehr als 300.000 Einwohnern betrug der Preisanstieg sogar 9,5 Prozent. Spitzenreiter ist hier Köln mit durchgängig zweistelligen Steigerungsraten. Wohnungen aus dem Bestand in guter Lage haben dort inzwischen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.000 Euro (+ 18 Prozent). Auch in Münster war ein deutlicher Anstieg (+ 17 Prozent) auf nunmehr 3.500 Euro auszumachen. In mittleren Großstädten hingegen ist bei Bestandswohnungen ein differenzierteres Bild zu beobachten. Während in Hagen oder Oberhausen die Preise stabil blieben, stiegen sie beispielsweise in Mönchengladbach oder Paderborn im zweistelligen Prozentbereich. Spitzenwerte erreicht Aachen, wo Eigentumswohnungen durchweg um mehr als 20 Prozent teurer sind als im Vorjahr. Doch lassen sich auch in kleineren Kommunen wie Erkrath, Jülich oder Soest deutlich verteuerte Preise nachweisen. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug stiegen, so der IVD West, mehrheitlich in den Großstädten und sind am höchsten in Köln und in Münster. In der Domstadt muss man in sehr guten Lagen etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter einrechnen (+ 15 Prozent), in Münster genauso viel (+ 9,0 Prozent). In Wuppertal liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 3.800 Euro, hier ist mit 15 Prozent ebenfalls eine zweistellige Steigerung zu verzeichnen. Vergleichsweise günstig in diesem Segment mit Preisen deutlich unter 2.000 Euro sind Städte wie Erftstadt, Bergheim oder Kerpen. „Freistehende Eigenheime bleiben in Nordrhein-Westfalen weiterhin eine wertbeständige und sichere Vermögensanlage“, schreiben die Experten. Landesweit stiegen die Preise über alle Orte und Lagen demnach um durchschnittlich 4,5 Prozent gegenüber 2016. In den Großstädten waren die Steigerungen erwartungsgemäß leicht überdurchschnittlich, während sie in kleineren Kommunen (bis 50.000 Einwohner) nur zwei Prozent betrugen. Vereinzelt waren Anstiege und Rückgänge im zweistelligen Prozentbereich erkennbar. Freistehende Häuser in sehr guter Lage erweisen sich weiterhin als besonders attraktiv. Beispiele: In Köln stiegen in diesem Segment die Preise um sieben Prozent, in Bielefeld um sechs und in Bonn um fünf Prozent. „In Düsseldorf haben sich die Anstiege hingegen etwas verlangsamt.“ Stark gegen den Trend entwickelten sich vergleichbare Eigenheime in eher abgelegenen Regionen: So wurden nach Angaben des Verbands teils „deutliche Preisrückgänge“ in Windeck (Siegerland), Brilon (Sauerland) und Radevormwald (Bergisches Land) beobachtet. Die höchsten Mietpreise zahlt man laut Preisspiegel mit 15,00 Euro in Neubau-Wohnungen (Erstbezug) in Köln, gefolgt von Bonn und Münster (13,50 Euro). Vergleichbare Lagen liegen in Düsseldorf bei 12,50 Euro, in Dortmund bei 10,60 Euro, in Siegen und Neuss bei 11,00 bzw. 10,50 Euro.
Leichter Anstieg bei Büromieten
Und was ist mit dem Gewerbebereich? Hier erwarte man eine zunehmende Bautätigkeit auch jenseits der A-Standorte Köln und Düsseldorf, so Quester. Der aktuelle IVD West-Preisspiegel zeigt eine recht stabile preisliche Entwicklung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien. „Nur bei den Büromieten in den Zentren der Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist ein Preisanstieg von drei bis vier Prozent zu verzeichnen“, heißt es aus der Kölner Geschäftsstelle. In kleinen Kommunen stagnierten in diesem Segment allerdings die Preise. Die Immobilienbranche leidet derzeit nach eigenen Angaben unter staatlicher Überregulierung. Als Beispiele werden die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, und das Geldwäschegesetz genannt. Zudem kritisiert Axel Quester „populistische Politikansätze wie die Mietpreisbremse, das Bestellerprinzip und „Rekord-Grunderwerbsteuersätze“.
Daniel Boss | redaktion@regiomanager.de
Teilen:
