Nichts entsteht im luftleeren Raum. Clevere Gedanken, lustige Gespräche, produktive Meetings, die Entwicklung neuer Produkte: All das und mehr geschieht in Büros, Konferenzräumen und anderen gewerblich genutzten Orten. Ob als Arbeitgeber oder Arbeitnehmer: Jeder von uns hat verschiedene Assoziationen von Büroräumen im Kopf. Schön und gut. Aber was hat das alles mit modern geplanten, neu- oder umgebauten Büroimmobilien zu tun? Ganz schön viel! Bereits die Konzeptionierung, Anordnung und Größe von Büroeinheiten innerhalb eines Gewerbegebäudes gibt bestimmte Möglichkeiten und Potenziale vor. In früheren Jahrzehnten dominierten zellartige Büroräume für eine oder maximal zwei, Personen den Baustandard. Mit dem Wirtschaftsaufschwung etablierten sich schließlich zunehmend auch Großraumbüros, die Mitarbeitern mehr Platz und einen unmittelbaren Austausch für mehrere Mitarbeiter ermöglichten. Dabei müssen es nicht immer Neubauten sein; auch sanierte Bestandsbauten können optimale Bürowelten ermöglichen.
Büroräume im 21. Jahrhundert: Kombiniert ist raffiniert
Spätestens mit der zunehmenden Dominanz des Internets und der damit zusammenhängenden digitalen Globalisierung in den 90er Jahren haben sich viele Aspekte im Gewerbesektor verändert. Die gesteigerte Flexibilität der Arbeit in Deutschland und der ganzen Welt wirkt sich nicht nur auf Arbeitgeber und ihre Mitarbeiter aus, sondern auch auf die Art, wie – und wo – Arbeitsprozesse organisiert werden.
Besonders beliebt sind derzeit vor allem Kombinationen von Gruppen- und Zellenbüros. So können Teams in unmittelbarer Nähe Synergien bündeln, aber zugleich im Einzelraum je nach Notwendigkeit auch vertrauliche Gespräche etwa unter vier Augen führen. Ähnlich werden häufiger Großraumbüros mit abgetrennten Einzelräumen kombiniert, welche beispielsweise als Konferenzräume fungieren.
Büros als Spiegel des modernen Arbeitsgesellschaft
Ist noch größere Flexibilität gewünscht oder erforderlich, können moderne Büroimmobilien auch aus großflächigen, offenen Räumen (sogenannten „Open Spaces“) bestehen. Dort gibt es keine starren Wände als trennende Elemente, sondern verschiedene Raumzonen, die für bestimmte Tätigkeitsfelder definiert werden können. Alternativ haben sich auch „Multispace-Büros“ immer häufiger durchgesetzt: Damit sind Verbünde von gleich mehreren Großraumbüros und einzelnen Räumen gemeint.
All diese neueren Büromodelle tragen außerdem einem weiteren Umstand Rechnung: Wo es früher ganz verständlich war, dass jeder Arbeitnehmer einen örtlich gleichbleibenden Arbeitsort hatte, gibt es gerade in modernen und agil strukturierten Unternehmen vermehrt non-territoriale Arbeitsmodelle, in denen Mitarbeiter regelmäßig je nach Aufgabenbereich und Anforderung zwischen mehreren Schreibtischen wechseln.
Aktuelle Zahlen, Prognosen und Einschätzungen
Der Büroimmobilienmarkt dient seit vielen Jahren als verlässlicher Indikator für die makroökonomische Entwicklung – und der aktuelle Stand in Deutschland ist eher besorgniserregend. Laut neuester Konjunkturprognosen des ifo Instituts vom März 2023 stagniert die deutsche Wirtschaft auf dem Niveau des Vorjahres und wird möglicherweise erst im kommenden Jahr eine leichte Erholung verzeichnen. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Erwartungen der Unternehmen bezüglich ihrer zukünftigen Geschäftsentwicklung wider. Nicht zuletzt zeigt sich dies auch in der zögerlichen Bereitschaft, nicht nur Tätigkeiten, sondern auch Flächen auszuweiten. Mancherorts steht sogar die Notwendigkeit von Flächen als Ganzes auf dem Prüfstand. Aufgrund der Zunahme von Homeoffice-Aktivitäten infolge der Corona-Pandemie benötigen Unternehmen schlichtweg weniger Raum für ihre Mitarbeiter.
Gemäß den Angaben von BNP Paribas Real Estate flossen in Deutschland etwa 22,3 Milliarden Euro in Büroimmobilien als Assets. Jedoch setzte sich im Laufe dieses Jahres ein Trend fort, der sich bereits im 4. Quartal 2022 abzeichnete: ein signifikanter Rückgang des Transaktionsvolumens. Im 1. Quartal 2023 betrug der Investmentumsatz im Bereich Büroimmobilien lediglich 1,27 Milliarden Euro, womit er nur knapp 25 % des gesamten Investitionsvolumens ausmachte. Allerdings verzeichnete das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auch insgesamt einen Rückgang um zwei Drittel. Dieser Rückgang lässt sich sowohl auf diverse Unsicherheiten hinsichtlich der Konjunktur- und Zinsentwicklung, wie auf die stark differierenden Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückführen.
Warum Büroimmobilien dennoch sehr attraktiv bleiben
Über lange Zeit galt auch für Büroimmobilien das bekannte Mantra „Lage, Lage, Lage!“ Tatsächlich bleibt diese Regel nach wie vor relevant. Etablierte Bürostandorte in den Top-Five- oder Top-Acht-Städten Deutschlands erzielen nach wie vor die höchsten Preise und Mieten. Allerdings spielt mittlerweile nicht mehr nur die Lage eine entscheidende Rolle: Es kristallisiert sich immer mehr heraus, dass Gebäude ein Green-Building-Zertifikat haben sollten, um für Investoren und Mieter überhaupt attraktiv zu sein. Im Jahr 2022 entfielen etwa 46 % des gesamten Investmentvolumens bei Büroimmobilien auf zertifizierte Gebäude – weitaus mehr im Vergleich zu 34 % im Jahr 2020 und 38 % im Jahr 2021. Dieser Trend dürfte mit der ESG-Taxonomie zusammenhängen, aber auch damit, dass seit dem 1. Januar 2023 in Deutschland die CO2-Abgabe auch für gewerbliche Nutzungen gilt. Dazu komm eine geplante EU-Richtlinie, die vorsieht, dass wenig energieeffiziente Gebäude auf ein höheres Effizienzniveau saniert werden müssen.
Auch auf der diesjährigen EXPO REAL Immobilienfachmesse waren Büroimmobilien ein spannender Aspekt. Bereits 2022 wurde die spannende Frage „Back to office – warum sollen wir noch ins Büro gehen?“ diskutiert. Und auch die bereits erwähnten allgemeinen Auswirkungen neuer Arbeitsmodelle auf den Büroflächenbedarf, sowie Strategien der Eigentümer von Büroimmobilien in diesem Zusammenhang, bleiben relevante Diskursthemen. Nicht zuletzt wurde auch das Thema ESG betont, das für alle Beteiligten am Büroimmobilienmarkt zunehmend an Bedeutung gewinnt. Eines steht jedenfalls fest: Büroimmobilien bleiben auch künftig ein wichtiges Thema voller herausfordernder, aber auch bereichernder Facetten.
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Fotostrecke
Einzelräume: abgetrennt und doch Teil des Ganzen (© Vusal – stock.adobe.com)
Open Spaces bauen Barrieren zwischen verschiedenen Abteilungen ab (© Petinovs – stock.adobe.com)
