Lange Zeit galten Logistikimmobilien als weniger beachtete Segmente in den Immobilien- und Investmentmärkten. Diese Wahrnehmung hat sich jedoch in den letzten Jahren dramatisch verändert. Logistikimmobilien sind nun begehrter denn je, was sich in den steigenden Zahlen von Projektentwicklungen und Investments zeigt.
Vor etwa einem Jahrzehnt lagen Investitionen in Logistikimmobilien mit einem Anteil von 6,6 % (1,65 Milliarden Euro) am kommerziellen gesamten Immobilienmarkt in Deutschland noch weit hinter denen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Heute rangieren sie auf dem zweiten Platz, wobei rund 19 % (10,1 Milliarden Euro) des Gesamttransaktionsvolumens auf Logistikimmobilien entfallen, wie Daten von BNP Paribas Real Estate belegen.
Trotz hoher Neubautätigkeit ist das Angebot an Logistikflächen in Europa rückläufig. In Deutschland erreichte der Flächenumsatz einschließlich Eigennutzer 8,5 Millionen Quadratmeter. Obwohl die Nachfrage 2022 leicht nachließ, ist sie immer noch höher als das Angebot an modernen Flächen. Entsprechend niedrig sind die Leerstände, wodurch die Mieten steigen.
E-Commerce und technologischer Fortschritt
Der bemerkenswerte Aufschwung im Sektor der Logistikimmobilien ist vor allem dem stetigen Wachstum des E-Commerce zuzuschreiben. Dieses Wachstum hat zu einem zunehmenden Bedarf an effizienten Lager- und Distributionszentren geführt. Darüber hinaus hat die zunehmende globale Vernetzung der Unternehmen die Nachfrage nach strategisch platzierten logistischen Knotenpunkten befördert. Das Konzept der Just-in-Time-Lieferungen, das weitverbreitet zur Reduzierung von Lagerkosten eingesetzt wird, intensiviert weiterhin den Bedarf an strategisch günstig gelegenen Logistikflächen. Technologische Entwicklungen spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle: Mit fortschreitenden Innovationen in Automatisierung und Robotik wächst parallel der Bedarf an spezialisierten Lagerflächen, die für diese fortschrittlichen Technologien ausgestattet sind.
Neue Herausforderungen für den Markt
Trotz eines weltweit verbreiteten Wirtschaftswachstums und eines langsameren Wachstums des Online-Handels bleibt der Bedarf an Immobilienflächen vergleichsweise hoch. In Deutschland wurden 2019 rund 1,7 Millionen Quadratmeter fertiggestellt, 2021 waren es fast 6 Millionen Quadratmeter, und für 2022 werden 6,6 Millionen Quadratmeter geschätzt. Es wird erwartet, dass der jährliche Neubaubedarf zwischen 7 und 8 Millionen Quadratmetern liegt. Zukünftige Bauaktivitäten sind jedoch angesichts steigender Finanzierungs-, Material- und Baukosten sowie des Facharbeitermangels ungewiss. Sollten weniger neue Flächen auf den Markt kommen, könnte dies die Angebotslücke vergrößern und die Mieten weiter steigen lassen. Auch der Preis für eine Logistikimmobilie auf dem Investmentmarkt dürfte steigen. Hinzu kommt: In jüngster Zeit ist es vermehrt zu beobachten, dass Logistikprojekte bereits vor Beginn der Bauarbeiten vermietet werden, auch wenn aufgrund einer abflauenden Wirtschaft ein leichter Nachfragerückgang erwartet wird.
Klimaneutralität und Digitalisierung als Trend
Die Thematik der Klimaneutralität und Umweltverträglichkeit spielt eine entscheidende Rolle in Bezug auf sämtliche Arten von Immobilien, einschließlich Logistikimmobilien. Diese Aspekte sind nicht nur während des Bauprozesses von Gewerbeimmobilien von Bedeutung, sondern sie erstrecken sich auch auf den laufenden Betrieb und gegebenenfalls auf den späteren Umbau. Heutzutage sind Logistikimmobilien weit mehr als einfache Lagerhallen. Es handelt sich vielmehr um „smarte“ Gebäude, in denen der Energieverbrauch, die Beleuchtung, die Wassernutzung und die Heizung digital gesteuert werden. Allerdings ist nicht nur dies vonnöten, sondern auch die Schaffung einer digitalen Infrastruktur für alle Arten von Logistikflächen. Dies wird sowohl durch die fortschreitende Automatisierung als auch die zunehmende Digitalisierung in der Logistik erforderlich, um den Anschluss an eine umfassende Datenautobahn sicherzustellen.
Die Zukunft der City-Logistik
Ein relevantes Thema, das die gesamte Logistikbranche beschäftigt, ist die sogenannte „letzte Meile“, die in der Regel etwas länger als eine Meile (ca. 1,6 Kilometer) ist. Dabei geht es nicht nur um die Belieferung von Unternehmen, Restaurants, Supermärkten und Einzelhandelsgeschäften, sondern auch um private Haushalte, die sich an die Bequemlichkeit des Online-Shoppings gewöhnt haben. Besonders der Online-Handel hat in den letzten Jahren einen rapiden Anstieg verzeichnet, und Kunden erwarten heute eine möglichst schnelle Lieferung ihrer Bestellungen. Da die Mehrheit der Verbraucher in städtischen Gebieten und Metropolregionen lebt, ist es entscheidend, Distributions- oder Verteilungszentren so nah wie möglich bei potenziellen Kunden zu platzieren. Dies wird zusätzlich dadurch erschwert, dass städtische Gebiete oft von dichtem Verkehr und einer Vielzahl von Lieferfahrzeugen geprägt sind, was zu Verkehrsproblemen führt.
Eine mögliche Lösung für das Problem der City-Logistik besteht darin, zusätzliche Umschlagplätze zu schaffen, von denen aus bestimmten Stadtviertel oder Wohngebiete beliefert werden können – vielleicht sogar mithilfe von Lastenfahrrädern anstelle von Lastkraftwagen. Allerdings sind Flächen in Städten und Metropolregionen knapp und teuer. Es mag einige wenige Möglichkeiten geben, beispielsweise die Umnutzung alter Kaufhäuser oder nicht mehr genutzter Fabrikgebäude zu solchen kleinen Verteilungszentren, aber dies ist bislang eher die Ausnahme als die Regel.
Darüber hinaus stoßen Logistikeinrichtungen in der Nähe von Wohngebieten häufig aufgrund der Sorge vor erhöhtem Verkehrsaufkommen auf geringe Akzeptanz bei der Bevölkerung. Ob die Umstellung auf Elektro- oder Wasserstofffahrzeuge diese Akzeptanz steigern wird, bleibt abzuwarten. Dieser Wandel erfordert jedoch bei vielen Logistikobjekten die Einrichtung von Ladestationen oder Wasserstofftankstellen – eine Entwicklung, die möglicherweise schneller voranschreitet als erwartet.
Die Vielfalt der Logistikimmobilien
Wenn man an Logistikimmobilien denkt, kommt oft zuerst das Bild einer großen Lagerhalle in den Sinn. Doch diese Immobilienart umfasst mehr als nur einfache Lagerstätten. Typischerweise werden Logistikimmobilien genutzt, um Produktionsbetriebe mit Rohstoffen zu versorgen oder Fertigprodukte zu lagern. Neben der Lagerung finden in diesen Einrichtungen häufig auch Montagearbeiten und ähnliche Vorgänge statt. Zu den verbreitetsten Logistikimmobilien gehören Umschlagseinrichtungen, die vorrangig genutzt werden, um Waren vom Fern- in den Nahverkehr umzuladen, sowie Distributionszentren, die sowohl Lager- als auch auftragsbezogene Verteilfunktionen übernehmen.
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Fotostrecke
Logistikimmobilien sind mittlerweile begehrter denn je (© DELstudio – stock.adobe.com)
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland schätzungsweise 6,6 Millionen Quadratmeter Immobilienfläche fertiggestellt (© KB3 – stock.adobe.com)
Logistikimmobilien entwickeln sich zunehmend zu „smarten“ Gebäuden (© abdulmoizjaangda – stock.adobe.com)
